土地問題等に関する特別委員会 第4号

○玉城委員長　これより会議を開きます。 　土地問題及び国土の利用に関する件について調査を進めます。 　本日は、本件、特に我が国の経済社会構造と今後の土地対策について調査のため、参考人三名に御出席をいただき、参考人に対する質疑を行うことになっております。 　ただいま御出席願っております参考人は、日本不動産鑑定協会理事、地価調査委員会委員長泉達夫君、建設経済研究所常務理事長谷川徳之輔君及び東京大学社会科学研究所教授稲本洋之助君の方々であります。 　この際、参考人各位に一言ごあいさつを申し上げます。 　各参考人には、御多用中のところ御出席をいただきまして、まことにありがとうございます。各参考人には、我が国の経済社会構造と今後の土地対策につきまして、それぞれのお立場から、忌憚のない御意見をお述べいただき、今後の調査の参考にいたしたいと存じます。 　次に、議事の順序について申し上げますが、泉参考人、長谷川参考人、稲本参考人の順序で、御意見をお一人十五分程度お述べいただき、その後、委員の質疑に対してお答えをいただきたいと存じます。 　なお、念のため申し上げますが、参考人は委員長の許可を得て発言をしていただき、また、委員に対しては質疑できないこととなっておりますので、御了承いただきたいと思います。 　それでは、泉参考人にお願いいたします。

○泉参考人　おはようございます。 　今御紹介いただきました、日本不動産鑑定協会の地価調査委員会の泉と申します。よろしくお願いをいたします。 　本日は、最近の地価の動向につきまして、先般発表になりました平成五年の地価公示を中心にお話をさせていただきたいと思います。 　お手元の資料、恐縮でございますが、「平成五年地価公示に基づく平成四年の地価動向の特徴について」というのがお手元にございます。まず、その四ページをごらんいただきます。 　四ページをごらんいただきますと、平成五年の地価公示の概要でございますが、一口に申せば、平成四年一年間の地価動向は、大都市圏で著しい下落を示し、地方圏でも横ばいまたは下降局面を迎えております。したがいまして、この四ページの一番下のところを見ていただきますと、全国平均で住宅地ではマイナス八・七％、それから商業地でマイナス一一・四％ということで、住宅地、商業地ともに二年連続のマイナスということでございます。昭和五十年に一度地価が下がりましたが、戦後、二年続けて地価が下落するというのは初めてであろうかと存じます。 　それで、平成五年度の地価公示の特徴でございます。私は、二つあると思っております。 　一つは、住宅地でございますが、都道府県別に三つの地域にこれを分類できるということでございまして、三つとは何かといいますと、一つは、二けたのマイナスで下がった地域、それから一けたのマイナスのところ、それから若干でございますがプラスになっているという、全国を色で分けるなら三つの色に分けることができると思います。それから、二けたのマイナスというところは、東京、大阪。東京は、この表で見ていただきますが、一八・五％、大阪が一六％ということでございまして、大都市圏はおおむね二けたのマイナスを示している。一けたのマイナスのところはどういうところかといいますと、北海道のマイナス二・三％、それから宮城の三・四％、あとは岐阜、静岡、広島と続きます。若干ですがプラスの県を申し上げますと、青森が〇・二、岩手が一・八、長野、鳥取、佐賀、長崎等が若干ですけれどもプラスになっております。これは、東京にいますと、今どき地価が上がっているところがあるのかというような感じもするわけでございますが、実際は比較的価格水準が低い地域に住宅需要があったということと、再開発事業とか公共事業の進展を見て、そういうように部分的に上がった。これも昨年の秋以降は実質横ばいという状況になっております。 　それから、もう一つの特徴は、昨年と異なりまして、商業地の下落率が大きいということでございます。昨年は住宅地の方が大きかったわけでございますが、ことしは住宅地が全国平均でも八・七、商業地が一一・四、これは三大圏でも同じような傾向で、商業地の方が下落率が大きい。この二つの特徴があるだろうと思っております。 　それから、もう少し地域別に詳しく御説明をさせていただきますと、お手元の資料の五ページをごらんいただきます。 　東京圏の地価の地域別変動率がございます。東京都ではこの一年間で二割前後の下落となっておりまして、特に区部では年間二割を超える。これは住宅地でございますけれども、そういう状況に なっております。したがって、地域によって違うのですけれども、昭和六十二年の夏から秋がちょうどピークでございまして、そのピークの値段に比べてどうなっているかということになりますと、区部の都心部の港区、渋谷区、そういうところは五割を超えている。一言で言えば、半値以下になっているということでございます。また、区部南西部の世田谷、中野、杉並、それから多摩地区の武蔵野市、三鷹市、こういうところは四割ぐらい下がっている。これは累計でございます。そういう状況になっております。 　その結果、東京圏の住宅地の下落率が大きいところでは、お手元の五ページの下のところに書いてございますが、港区が一年間で三〇％のマイナス、それから中央区が二九％、渋谷区が二八・九％。これはどんなところが下がっているかといいますと、第一住専とか第二住専といって、住宅以外への転用が難しい、ビル用地などには転用が難しいというようなところとか、道路幅員が狭いところだとか、総額が非常に張って、一つの物件が五億とか十億、こういうのは実際買い手がいないわけでございますね、そういうものが下がっているということでございます。 　東京圏の商業地の下落は、埼玉県の入間市、それから世田谷、浦安等でございますが、ここはどちらかというと近隣商業地域、通常の日常店舗が構成されているような地域が大きく下がっているという状況でございます。 　それで、次に大阪圏でございます。次ページの六ページをお願いいたします。 　大阪圏も東京と同じような傾向でございますが、年間で二けたの下落となっておりまして、商業地についても、年間でほぼ二割を超える大幅な下落となっております。そして、大阪圏のピークというのは東京と違っておりまして、平成二年の夏ごろでございましたけれども、それに対して累積で、吹田市の住宅地で五割を超える、または豊中で四割を超える下落となっているという状況でございます。 　東京と大阪の違いというのはどういうところにあるかといいますと、お手元の資料の、昨年の後半の七月から十月までと十月から十二月末、一月一日でございますね、この三カ月ごとに見ますと、東京は後半の方が下落の幅が大きくなっているというのに対しまして、大阪の方は、住宅地で見ますと若干下落の幅が小さくなってきているというような違いが東京と大阪ではございますが、下落の程度は同じでございます。それと、住宅地で見ますと、大阪は、平成四年の方の下落率が二二・九％、ことしが一七・一でございますから、昨年の方が大きかった、下落の幅がだんだん縮小してきているというようなことも言えようかと思います。 　それから、次は、時間もございませんので簡単に御説明させていただきますが、名古屋圏でございますが、名古屋圏も、七ページでございます、ごらんいただきますと、名古屋市が、住宅でマイナス一三・七、商業地で一八・一と、やはり二けたのマイナスをしている。名古屋圏全体では、住宅地がマイナス八・六、商業地が一三・七でございます。 　数字ばかりを並べて恐縮でございますが、もう少し御辛抱いただきます。 　八ページ、見ていただきますと、ブロック中心都市でございますが、札幌、仙台は大体五％前後の下落。ただし、広島と福岡は商業地はやはり二けたのマイナスということで、冒頭申し上げましたけれども、かなり大幅な下落を示しているということが言えようかと思います。 　これで一年間のことはわかった。じゃ、もう少しタームを長くして見た場合どういう状況になっているのだというようなことが当然問題になってくるわけでございますが、恐縮でございます、お手元の十二ページでございます、ごらんいただきます。 　これは、十年間で地価がどのくらい上がっているんだというような、若干タームを長く見て、一年という単位ではございませんで、十年で見るとどうかということでございますが、これで見ますと、住宅地、東京圏、一番右側を見ていただきますと、昭和五十八年を一〇〇にいたしますと、五年では一九四、したがって、二倍を切っているというような状況でございます。大阪圏が一八九・三、それから名古屋圏が一六五・六という状況でございます。一昔前、郵便局の定額預金というのがありましたけれども、十年預けておくとほぼ倍になったという時期がございましたけれども、私、感覚的にはそんな感じではないかと思っております。 　しかし、じゃ、適正な水準にあるのかということでございますが、名目のＧＮＰとの関連性が地価とは非常に相関関係が高いわけでございますが、それが一七三でございます。したがって、一九四というのは若干まだ高いというようなことも言えようと思います。また、一部不動産業界では、いやいや、ＧＮＰの伸び率の一七三というのは全国だ、東京圏だけを考えると、一九四だから、まあほぼ底についているんじゃないのというような言い方もあるわけでございますが、この間の賃料、賃料というか給与でございますね、サラリーマンの給与の伸び率が大体五割でございますので、そういう意味からいっても、やはり下落の幅を小さくしながら当分下落が続くという見方が正しい見方ではないかと私は考えております。 　それから、土地と株は違うわけでございますが、株の世界に大相場四倍高という言葉がございます。また一方、もう聞いたと思いますが、半値八掛け二割引きというのがありまして、株と土地を同じにするとおしかりをいただくかもしれませんけれども、今回の地価の高騰は、まさにこの格言どおりの動き方をしているわけでございまして、例えば目黒区の柿の木坂というところがございます。ここは、上がる前が坪で大体二百五十万でございましたが、ピークのときは一千万と言われております。四倍でございますね。このピークというのは非常に短い、二、三カ月の間でございますけれども、それにしても、同じような四倍に上がった。じゃ、今度下がる、下降局面はどうかといいますと、半値八掛け二割引きというのは、一千万の土地が五百万になって、そして八掛けでございますから四百万になる。またさらに二割引きというのは三百二十万になる。じゃ、今、柿の木坂というところはどのぐらいしているのということになりますと、現在はもう四百万ではなかなか売れないという状況に至っておりますので、まさにそういうことが言えるのかというように感じております。 　それから、東京は、やはり東京区部のピークは六十三年でございましたが、神奈川、埼玉、千葉の方は平成三年がピークでございました。若干タイムラグがある。これは時計回りの地価と私申し上げておりますけれども、そんなことで、都心から端を発した、商業地から世田谷の方、または区部に移って、それから周辺部に波及をしていったということがこの表から読み取ることができるのではないかと思います。 　それから次が、恐縮でございます、十三ページでございます。これは商業地でございます。じゃ、住宅地は二倍を切っているんだけれども、商業地はどうなのということでございます。 　商業地は、これをごらんいただくとおり、東京圏では二五七・四、まだ二・六倍なんですね。まだまだ高いということで、最近の地価、商業地が下がるのじゃないかと一般的に言われておりますが、そのゆえんがここにもあるわけでございまして、最近、ビルの賃料が大幅に下がっているということからいけば、当然、地価も商業地については下がるのではないかというような考え方が一般的でございます。 　地価公示は一月一日でございますので、その後どうなんだというような問題がございますが、一月から四月までの動向を申し上げますと、住宅地は下落の幅が縮小はしておりますけれども、大勢的にはまだ下がっております。一部の地域では横ばいの地域も出始めておりますが、まだそういう傾向は定着をしてない、まだ下がるという感触で ございます。それから、商業地はどうかといいますと、今申し上げたような事情で、昨年の後半と同じような下がり方をしておりまして、全く底をついているという状況ではございません。 　もう少し時間をいただきまして、それじゃ、地価の動きはわかった。あなた方、地価公示はどうやって調査しているのというような質問をいつも受けるわけでございますが、二、三分時間をいただいて御説明をさせていただきます。 　御承知のとおり、我々やっておりますのは近傍類地の取引事例でございますね。取引事例から持ってくるのが、これは取引事例比較法と言っています。それから近傍類地のビルの賃料とか地代から算出する価格、これは収益還元法と言って、二つの方法で既成市街地はやっております。もちろん、あと埋立地の場合は原価法とかいうコストアプローチもございますけれども、既成市街地はこの二つでございます。いずれも近傍類地の取引とか、それから近傍類地のビルの賃料ということでございますから、最新、直近のデータを把握していかないとどうしても精度が落ちるわけでございます。そういう点、我々十分留意いたしまして、売買当事者からそういう事情を聞く、取引価格を聞くということのほかに、仲介情報を集約している大手の流通業者、または小手も入っている指定流通機構、レインズ、お聞きになったと思いますが、レインズから十二月の、昨年の末までの直近の事例をいただいて分析をしております。 　またはビルの賃料についても、かなりビルが下がっておりますので、ビル脇を初めそういうところから事例を提供していただきまして分析をしている。または、さらに売り物件の取引がかなり少なくなっておりますので、売り物件の情報または買い情報、または属性分析なんというのをやっているのですね。属性分析というのはどういうことかというと、売り主と買い主が、どういう方が売ってどういう方が買っているんだ、特に最近言われているのが関連会社の売買なんか非常に多くなっているわけですね。正常の売買が少なくなってきている。ないわけではございません、当然あるわけでございますが、比率が高くなっているというようなことで、そういう分析をして市場の動向の的確な把握に努めているところでございます。 　また、それをどういう体制でやっているんだと申し上げますと、せっかくの機会ですから一言で申し上げますと、地価公示の評価員というのは全国で千九百三十九名、大体二千名でやっておりますけれども、そこを百九十の分科会に分けまして、そこでいろいろ情報の共有化であるとか意見の交換、価格動向の共同検討というようなことを重ねて、五回も六回も会合を重ねるわけでございますが、そういう形で市場の動向を一層的確に把握しているという状況でございます。 　いただいた時間、なくなりましたので、以上をもってひとまず説明を終わらせていただきます。 　ありがとうございました。（拍手）

○玉城委員長　ありがとうございました。 　次に、長谷川参考人にお願いをいたします。

○長谷川参考人　建設経済研究所の長谷川でございます。 　私の立場を最初から申し上げたいと思いますが、この土地問題、住宅問題についての見方について、私は職業あるいは立場の見方で随分変わってくると思います。おおむねの議論は、実は会社というかビジネスにとっての視点でございます。会社にとって損か得かというのが判断のベースになります。私はそれではいけないかと思います。やはり住宅土地政策というのは国民の生活の質を上げる視点でございますから、最終的には国民の生活というか消費者というか、そういう視点でもって論議すべきだというふうに思いますが、まあ残念ながら世の中の論議というのは専らビジネス、経済、会社にとって損か得かという点が論議になっているというのは私は大変まずいかと存じ上げます。 　私の立場は以上でございますが、数点についてその政策的なお話を申し上げたいと思います。 　まず、地価の動向については今、泉参考人からお話がございましたが、私の方は細かく御説明しませんが、七ページをごらんいただきたいと思います。 　私のペーパー「バブル後の土地政策」ということでございますが、七ページでございますが、この図の示すとおり、実は昭和六十年を境として、地価に構造的変化が起こっているという点をまず私たちは認識しなければいけないだろうと思います。この図は非常に単純な図でございまして、上の線が六大都市の市街地の地価の指数でございます。下の線が名目のＧＮＰでございます。昭和三十年から昭和六十年まで三十年間で地価は五十六倍に上昇しました。ＧＮＰは三十七・七倍に上昇しました。この間、地価の上昇も非常に激しかったわけでございますが、高度経済成長の中で経済がそれに追いついていったということがございました。ですから、ある時点の地価は何年かするとＧＮＰがキャンセルしてくれるということで、地価はＧＮＰが必ず払ってくれるという一種の土地神話が生まれたベースになっておりました。 　しかしながら、これは六十年以降構造変化を起こしております。六十年から平成三年まで地価は五十六二倍から百七十二・二倍に上昇しました。ほぼ三倍に、この問わずかの間に三倍に上昇しました。しかしながら、ＧＮＰは三十七・七倍から五十三・五倍、一・四倍に近い上昇をしておりましたが、地価とＧＮＰの間に大きな開差ができました。この開差を埋めるには一体がつてのように短い時間でこの開差が埋まるかというと、そうはまいりません。で、百七十二・二というそのピークでもって横ばいになったとしまして、この五十三・五のＧＮＰが四％程度の成長でこれに追いつくのに何年かかるかと申し上げますれば、単純に計算すれば二十五年かかるわけでございます。二〇一五年にならないと実はＧＮＰは地価水準に追いつかないわけでございます。 　したがって、実は今バブルの崩壊によって地価の方がＧＮＰに接近するという状況にならざるを得ないということで、バブルは崩壊しているわけでありますので、ソフトランディングというのは、実はこのＧＮＰの成長を待つということでございますが、ソフトランディングを待っておったんでは経済も生活も回復しないということをまず私たちは認識すべきだろうと思います。こういう構造変化を認識すべきでございますが、現在の政策はこの構造変化については目をつぶりまして六十年以前の段階での状況を考えておりまして、時間が物を解決する、こういうふうに思っている政策が多うございます。それでは私は不況あるいはこういう状況、不動産不況というのは長引くだけだというふうに認識しております。 　さて、お手元のレジュメでございますが、そういう構造変化の中で、私はこれからの地価というのは、土地神話が崩壊し、経済と地価が均衡した、収益に応じた地価が形成されるというごく当たり前の経済に持っていくんだというふうに思っております。こういう構造変化の中で私たちはどういう視点で土地問題を見るべきかという点については、私はその土地政策の目標というのは個人の生活の質の向上、住宅と住環境の改善、これに尽きるというふうに思います。 　しかしながら、昨今のバブル崩壊に伴う後遺症の厳しさから、最近ミニバブルを起こしたいとか、あるいは今の地価を何とか底支えしたいという空気がないわけではございません。その場合に、経済か生活か、あるいは景気か土地かという選択を迫られますが、しかし、それは私は誤りだと思います。やはり経済も、それから生活もでありましょうし、景気も地価も同時に解決すべきだろうし、本質的には、土地問題の解決なくして経済の解決もあり得ないと思います。それから、生活の改善なくして景気の回復もあり得ないと思います。その二者択一を迫るというのは、大変私は近視眼的だというふうに思っております。 　土地政策についても、私は今回の地価高騰に絡めて土地政策はかなり進んだというふうに思っております。土地政策というのは御案内のとおり、 総合性、整合性が必要でございますが、それはやっぱり短期、中期、長期に位置づけられた政策が総合的に連動して行われる。そういう意味で、一年か二年の短期では監視区域の設定あるいは不動産金融による緊急で避難的な公的介入、こういうことで仮需を抑制という点が私は求められると思いますし、これは今回の対策では一応の役割を果たしたと思います。そういう意味では、監視区域あるいは不動産金融についての機能は一応終了した。それから中期的には二年から五年の間だと思いますが、土地税制、土地制度の枠組みをつくることでございますので、今回の土地税制の改革で、実は大きな枠組みができました。土地の資産としての有利性を縮減して有効利用を促進するという枠組みができました。これは今後着実に実行していくべきものだと思います。 　それから、五年以上の長期にわたる政策として都市計画、それから住宅宅地の計画的供給がございます。こういう長期にわたる計画が一遍にできるわけがございません。一つのニュータウンをつくるのに三十年はかかるわけでございまして、供給対策というのは短期的な視点じゃなくて長期的な視点で計画的に行っておくべきだと思いますし、今まさにその時期だと思っております。 　さて、個別の話でございますが、土地税制につきまして申し上げます。 　地価税の問題が論議されております。これについてやめろという意見もあるし、やれという意見もございます。世の中のおおむねの意見は地価税について批判的な意見が多うございます。しかし私は、地価税というのは土地税制の改革の象徴的な存在でございますし、それから土地の資産としての有利性を縮減し、有効利用を促進するという点については極めて大きな機能を果たしていると思います。 　最も大きな機能は、実はこれは非常に皮肉な話でございますが、地価が一元化された、地価公示の一定程度内に課税標準が一定になったということで、これが言ってみればバブルに課税をしてバブルを消すという機能を果たしております。もともと今の地価水準そのものは投機等によって成立しましたバブルによって成立した地価でございますから、これが課税標準として課税されれば、これに対して収益では払えません。収益で払えなければ結果的に実は収益で払う水準に下がらざるを得ないということになると思います。その機能は企業に対しては地価税が、個人に対しては相続税が果たしておるわけでございます。確かに苛斂誅求な課税だと思います。苛斂誅求な課税だからこそ、地価が下がらなければ問題は解決しないということを意味しております。〇・二％程度の、あるいはことしから〇・三％でございますが、課税でもって企業が払えないというのはいかに実は土地の収益性がないか、地価が高過ぎるかということを証明しているわけであります。 　これからは地価税の問題いろいろ論議があると思いますが、これは私の理解では固定資産税の改革が進むまでのつなぎ役だと思っておりますが、一日も早く固定資産税が適切に評価され、評価が公開され、この地価税の機能が固定資産税にバトンタッチされていくということが必要だと思いますが、当面のところ、固定資産税の機能からしますと地価税がその代役を果たさざるを得ないというふうに考えております。なおまた、地価税は、これは資産、消費、所得の均衡を図るという意味での税制改革の大きな課題がございますので、減税財源等に充てるべき筋合いだろうと思っております。 　それから、不良資産の問題でございます。私はこの不良資産の流動化、有効利用がなくして資産デフレ、ローンデフレの解決はあり得ないというふうに思います。不良資産の額、どのくらいかわかりませんが、銀行が公表しない限りわかりませんが、不良在庫は百兆から百五十兆でしょう。不良債権というのは、大蔵省の発表では十二兆から、回収不能で四兆円、こう言われております。百兆円の規模としますと、これは九州全土の宅地資産に相当します。百兆円と申しますと、一戸四千万円のマンションで半分が土地代としまして、この百兆円の在庫を処理しようと思えば五百万戸の住宅を売らなければ回収できない巨大な在庫でございます。この在庫についてこのまま放置しておけば私は虫食い、不整形、高地価、非採算性、こういうことで、使えずにほっておけば腐ってしまうというふうに思います。これが流動化され、有効利用することが最も実は土地政策の解決にとって重要なことだと思いますが、残念ながらこの点については今の政策は大変後ろ向きだ。地価の低落を下支えしたいあるいは帳簿づらだけ整理をしたいということで共同債権買取機構ができておりますが、これ自体は大変私は後ろ向きだと思います。 　さらに積極的に、私はこの有効利用のために何らかの形で公的介入をせざるを得ないだろうというふうに思います。いろいろ提案ございますが、ゼロクーポン債のようなもので買い取り、財政資金の投入によって有効利用を図っていく、金融機関の損失は長期で分割償却する、こういう対応が必要だと思います。 　五番目の住宅宅地の計画的な供給については、これまで年収の五年分で大半を土地代に使っておりました。これを、これからは、よりたくさん建築費に使う、建築効果をふやす方に使うのが筋だと思いますね。従来は、四千万円の住宅をつくれば二千五百万円を土地代に使い、一千五百万円を建築費に使っておりました。これからは土地代を一千五百万円にし、建築費を二千五百万円にすれば付加価値は倍になりますし、それから、需要の喚起が行われます。 　こういう、年収五年分という水準をよく目標として設定し、これが単に住宅取得の能力を示すだけではなくて、一つの政策目標として地価水準の、言ってみれば望ましい水準としてこれを活用していくということが必要だと思います。 　次に、優良の賃貸住宅事業の推進がこれから行われますが、私は、これは大変いいことだと思います。賃貸住宅が余りにも従来無視されておったというか、政策的に軽視されておったと思いますね。これについて、やはり地価を反映させないという意味でも、優良賃貸住宅事業を進めてほしいと思います。 　それから最後に、市街化区域農地の問題でございますが、これは三万五千ヘクタールの市街化農地、これが供給に向かうことは大変な供給圧力になります。そして、物の解決、土地住宅問題の解決に大きく資すると思いますが、残念ながら絵ばかりかきますが、どうやって具体的に促進するという財源問題とか体制とかというものがまだ十分見えておりません。 　お願いでございますが、宅地並み課税というのは税収が上がるわけでございますので、その上がった税収、固定資産税あるいは相続税というものを、あるいは地価税も含めまして、こういったものを基金化しましてインフラへ投入し、宅地開発を進めていくということがこの宅地並み課税の最も大きな目標でございましょうし、全体の趣旨に合うというように理解いたします。 　時間がないものですから私の話は、一応今のところでございますが、後ほどまた御質問がございますれば数字等のお話を申し上げたいと思います。以上でございます。

○玉城委員長　大変ありがとうございました。 　次に、稲本参考人にお願いをいたします。

○稲本参考人　私は、東京大学で法律学を研究している者であります。そのような観点から、多少ともお役に立つと思われる事柄を述べたいと考えております。 　お手元の書面に六点ほど書きましたが、時間の許す範囲でそのうち何点がお話をしたい、こう考えている次第であります。 　我が国の土地問題、これはしばしば諸外国と比較されますが、私たちは、全体の状況を見ますと、どうも土地所有権の観念自体に諸外国とはかなり違うものがあるのではないだろうか。ここに「建築の自由」という、これはドイツ語の翻訳でありますけれども、こういう言葉をまず掲げまし た。平たく言えば、自分の土地は自分のものだという考え方です。 　この考え方自体は何の不思議もないように思いますが、自分の土地が自分のものであれば、使っても使わなくてもよい、利用するとしても利用の仕方も自由である。ただ、現に存在している法律に反してはならないから、その限りでは制約は受けるが基本的に自由で、法律は例外的にそれを制限しているので、建築は本来自由だ。 　こういう考えなんですが、これが例えば一九六〇年代においてはまだドイツで信じられていましたが、六〇年代の後半から七〇年、もう最近に至れば、ドイツ、フランス、いずれの国におきましても建築は都市において不自由である。ところが、我が国については、まだ基本的に自由なんだが法律にひっかかるからやむを得ない、こういう考え方があるように思います。 　第二は、土地の値段が上がれば自分の財産がふえた、こう考える、これもまた無理のない考え方でありますが、これを簡単に「増価の取得」というように書きました。言いかえれば、開発利益は自分のもの、こういう考え方なのでありますけれども、この点でやはり諸外国の認識と我が国のそれとの間にはまだ差があるように思います。 　私は今ここに二点目を書きました。三番目をあえて書きませんでしたが、この三番目は、平たく言えば、税金を払っていれば怖くない、この三つなのです。要するに、自分の土地は自分のものだ。土地の値段が上がれば自分の財産がふえた。税金を払っていれば怖くない。さあ、この三点いずれを考えましても、土地についてそれはやはり社会、公共のものだという意識が我が国においては非常に薄いのではないだろうかと思います。 　この点で、平成元年に制定されました土地基本法はかなり大きな考え方の変更をもたらすものでありまして、その前提として憲法二十九条がございます。二十九条の一項では「財産権は、これを侵してはならない。」二項においては「財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。」と言っています。三項は省略をいたしますが、この一項があくまでも原則であって、財産権は不可侵である、二項によって例外的に制限されるのだという、これが憲法二十九条の一般的な意味、内容でありました。このこと自体に間違いはありません。しかし、これが事土地に関してそのまま無条件に適用されるようになる場合、しばしば思わぬ結果に至ると思います。 　土地基本法は、第二条において「土地については、公共の福祉を優先させるものとする。しという規定を設けました。このような土地基本法が憲法二十九条のもとで成立し、施行されているということを考えますと、憲法二十九条一項、二項と土地基本法二条は矛盾する関係にはない、むしろ二十九条の趣旨を土地に関しては土地基本法二条が補完した、より具体化した、こう考えるのが正しいのではないか。 　この公共の福祉の優先の中身をさらに分けて考えていけば、まず第一には、土地は計画に従って利用されなければならないということで、すなわち建築の自由に対するという考え方に対してそれを改めるべきだということを三条で述べたものと私は考えます。 　さらに、これに先立つ土地臨調の答申などに見られました国民の基本認識、あのような宣言的文書に立ち戻れば、土地の所有には利用の責務が伴う。だから、使うか使わないかは私人の自由とは言っていられない。基本的に使うべきである。さあ、どう使うべきか。勝手に使うのではなくて、例えば一つの地域、一つの市町村においてどのように使ったら最適かということを示す計画がなければならない。これがこれから新たな意義を持ってあろう土地利用計画であり、また都市計画法を初めとする諸法律の定めるところでございます。 　また、他面、この受益に応じた負担ということを第五条でうたいましたが、これこそその開発利益の一部を社会、公共に還元すべきであるということになりましょう。 　以下、この二点を三、四においてパラフレーズして若干お話をしたいと思います。 　昨年六月に都市計画法の改正がなされました。皆さん方の大変な御努力の結果というように考えまして、私はこの改正を大いに支持したいし、歓迎したいと考えております。昭和四十三年の都市計画法以来二十数年ぶりの大改正でありましたが、私はその中でもマスタープラン、それから詳細計画という組み合わせになった都市計画のあり方が今回の改正によって抜本的に強化された、内容を豊かなものにされたというように考えております。 　まず、都道府県知事が定める都市計画、これは言ってみれば国の事務の委任を都道府県知事が行うのでありますけれども、マスタープランとして整備、開発または保全の方針を大いに充実させようということになります。そのもとで、御承知のように用途地域を八種から十二種にふやす改正が行われました。用途地域の詳細化といいますが、言葉を多少かえで言えば、用途の純化ということでありました。この地域にはこういうものしか建てられない、そういうものを建てればよりよい都市になるという積極的な方向を示す用途地域制度が、今回の改正でより輪郭を明確にしたと言えると思います。 　他方、市町村には独自の都市計画権限があっていいはずだという考え方が今回の改正で打ち出されました。市町村のマスタープラン、これは都市計画法上の言葉では別の表現でありますけれども、一般には簡単に市町村のマスタープランと言っていいでしょう。これを定めるものとするというように市町村に対する義務づけを法律で行ったことは御承知のとおりでございます。そのもとで、そのマスタープランに従って地区計画を、これも市町村の権限でございますが、地区計画の策定を促進しようということであります。 　従来の我が国の都市計画の考え方は、原則自由、例外禁止でありますから、してはいけないことだけを定めて、それ以外は自由、こういう考え方の枠がありましたが、今回の改正によりまして、例えば地区計画においては積極的にすべきことを定める、考え方の方向が変わってきたと言えるんではないかと思います。 　他方、開発利益の還元については、これは大変難しい問題でありますし、どのように利益が、どの所有者に生じ、それをどのように還元をさせるべきか、難問だらけでありますけれども、やはりこの際、そういう考え方が真っ当なんだ、すなわち、公共的な資金によって社会資本の整備が行われ、そのおかげで自分の土地の価格が二割上がった、五割上がったというとき、それを全部自分のものとしないで、何らかの還元、見返りを行うべきだ、少なくともそういう観点に立って物事を見ていこうというわけであります。 　ただ、これを、受益があるんだから、それから当然に開発費用を一部出せという、ぎしぎしやりますと、我が国の財産制度全体に影響を与えますから、そこは、しばらくの間は、多様な方法で考えていくべきだろう。私の考えでは、社会資本整備の費用をそこから回収するということを前面に出すよりは、ある人に特に、その人の働きによらずに財産がふえ、他の者にはふえていない、こういう場合に生ずる社会的な不公正、不公平の観念をなくす、薄める方向でのさまざまな申し出があっていいだろう。そのような、申し出という平たい言葉を使いましたが、都市環境の整備への貢献を評価するシステムをつくるべきであろうと私たちは考えているのであります。 　さらに、もうちょっとよろしいようでございますので、第五点、第六点についても述べたいと思います。 　第五点、年収の五倍以内での住宅の取得という、よく言われていることですが、私たちは、初めはこういうことはどこかでスローガンとして言われることであって、余りこう言うと不遜でありますけれども、学者がこれをまじめに検討課題とするというようなことは先の課題であろうと思っていましたが、やはりそういいかげんな態度をとっているわけにもいかなくなりました。 　他方、私たちが、昨年施行されました借地借家法の中の諸制度、この年収五倍以内の住宅取得の考え方に合わせて、その活用の方法を組み立てることができないかということを検討を始めました。東京大学における私の主宰する研究会において幾つもの具体的な試算ができていますが、その一部、ごく簡単に御紹介いたします。 　定期借地権という方法で用地を確保してその上にマンションを建てた場合、これには年限の制限があることは否めませんけれども、そのような場合に、大体東京でいえば、三鷹市、武蔵野市あたり、通勤の電車の時間で三十分、前後合わせて一時間以内でというところで年収の五・一倍という数字が出ています。ただし、この場合の平均年収はやや高目にとってありまして、年収八百三十万円という線で計算をしました。しかし、これが同じようなところで、土地を所有権として取得してマンションを建てた場合、七十平米のマンションを取得するためには八・三倍の用意がなければならない。このように、定期借地権を活用すれば大体四割方土地に関する費用を節減できるということになれば、こういう制度を大いに促進するための努力を、またしてみたいというように私たちは思います。 　もとより、東京の郊外の元農家、土地を所有しておられる方々はなかなか土地を提供してくれませんが、これにも私たちの側でなすべき努力がまだまだあるように思います。私の考えでは、用途規制をもう少しやや強めて、その上でさまざまな優遇措置、奨励措置、具体的な例えば地区計画という枠組みにおさめた上での規制の緩和、このようなことを組み合わせていけば、現在の土地所有者が宅地並み課税のもとで安心して土地を提供するであろう。所有権で難しければ、先ほど言いました借地権、定期借地権の道が十分にあるのであります。 　最後に、今日の地価の動向を見ておりますと、公共用地の取得または公共事業のための代替地の取得という点で、この十数年ない、そういう意味では好条件に今恵まれているように思われます。既に、国においても地方自治体においてもこのような計画を立てておられることは十分に承知をしておりますが、常に財源の問題がございます。先ほど長谷川参考人は、国民への減税に充てよと言われまして、これも識見の一つだと私は思いましたが、私は、この地価税をむしろ公共用地の取得の、もちろん適正な価格における取得でありますけれども、その資金の一部にすべきではないか、このようにして土地をある意味では大法人企業から国へ移転するということになるのかもしれませんけれども、それでも、それは重要なことではないだろうか。 　さらに言わせていただければ、都市計画税についてその使い方を再検討せよということを臨調答申で言っておりますし、今日に至るまでそれが重要な課題ですが、このような地価税や都市計画税をもってやはり公共用地を取得し、公共事業を大いに展開していくような条件づくりをすべきではないかというように思います。ただ、最初にお断りしましたように、私は経済学に暗い、ただの法律の研究者でございますので、それ以上のことはここでは、最初の発言としては控えさせていただきたいと思います。（拍手）

○玉城委員長　ありがとうございました。 　以上で参考人からの意見の開陳は終わりました。 　　　　—————————————

○玉城委員長　これより参考人に対する質疑に入ります。 　質疑の申し出がありますので、順次これを許します。村井仁君。

○村井委員　自由民主党の村井仁でございます。各参考人には、大変示唆に富むお話をお伺いいたしましたことを心から御礼を申し上げたいと存じます。 　時間の制約もございますので、主として、これからの政策展開につきましてお触れございました長谷川先生に中心にお伺いをさせていただきたいと存じます。 　地価税につきまして、確かに先生もお触れになりましたけれども、いささか世間では苛斂誅求ではないかという議論がある。言ってみますと、自分の責任ではなくて上昇をしてしまったその地価のために、例えば先祖伝来の家業を、東京の下町で続けることができなくなってしまうというような状態、あるいは、企業がともかく今まで何とか営々とやってきたその場所で経営を続けられないような状態になってしまう。これは少し厳し過ぎるのではないかという議論があることもよく承知しておりますし、それからまた、このあたり、バブルが非常に急激なものでありましただけに、これをまた解消する過程も大変急激であった。 　そういう意味で、そこで大変トラブルが大きかった、これは一つの事実だと思うのでございますが、ただ、私は地価税の導入にかかわった一人といたしまして、やはり税という中長期的に効果を期待すべきものにつきまして、余り朝令暮改のそしりを受けるようなことをするべきではない、やはりここのところでしばらくは歯を食いしばってもしのぐべきであろう、このように思っている一人でございます。 　しかしながら、問題は、やはり何といいましても不動産を担保にとって信用形成が行われてきたことも一つの事実でありまして、そして、先ほど先生大変遠慮ぎみな推測をなさいましたけれども、相当大きな信用不安の材料があるということも、これはやはり推測にかたくないことだと思います。そこで、そういう推測を我々やっているゆとりはないわけでありまして、どういうふうにこれを解決していったらいいかという問題に私どもは関心を集中するべきであろう、このように思うわけでございます。 　そういう観点からぜひお伺いをいたしたいと存じますのは、先生のレジュメで二ページ目でございますが、「有効利用のために公的介入こというところでございます。大変思い切ったお話がいろいろ並べてございまして、ゼロクーポン債券による買い取り、あるいは「財政資金投入」、それから「金融機関の損失」につきまして、「長期分割償却」、あるいはそれに対する税の面での配慮というような感じでございます。このあたり、大変恐縮でございますが、少し詳細に御説明をちょうだいできませんでしょうか。ヒントをいただければありがたいと存じます。

○長谷川参考人　お答え申し上げます。 　私、実は、バブルの後の経済正常化へのシナリオが最も大事だと思います。残念ながら、この正常化へのシナリオが見えておりません。大部分の政策は、六十年以前の段階の前提に立ちまして、時間稼ぎ、こういうことになっておるかと思います。私は、時間稼ぎはかえって事態を悪くするだけだろうというふうに理解をしております。 　さらに、一番のポイントは、不良資産、これは百兆円とか百五十兆円とか二百兆円とか言われておりますが、これをどういうふうにして有効利用するかということがバブル崩壊の後の経済政策の最も大きなかぎだと思います。 　今のデフレは資産デフレといいますが、むしろローンデフレ、借金の大きさでつぶされている、こういう状況だと思います。この借金を処理しない限りはどうしようもないわけでございます。この借金を、今の政策では、共同債権買い取り会社が持って、右手から左手へ移しまして、とりあえず部分的に償却しましょう、こういうことだけでございまして、これを有効利用する手だてがございません。その手だてが本質的に必要だというふうに私は理解しております。 　その点、なぜ公共でなければならぬかといいますと、一つは、規模が非常に大きいという点でございます。二つ目は、実はこの土地はほとんどが虫食いでございます。多分、地上げの最中にいわば放置されたということでございまして、このままではとても使えないだろうと思います。そういう意味で、これは区画整理をするなり交換分合をするなり、何らかの対応をしなければならないだ ろう。こうなれば、民間企業ではできないわけでございますから、どうしても公的な機関が何らかの対応をせざるを得なくなるだろうというふうに考えております。 　その場合に、有効利用するときに、これは企業の救済あるいは銀行の救済という点で出るのではなくて、もう少し、ここで年収五年分で住宅供給ができるという、その政策の方向としてこういうものを活用していくべきだろう。都心に住宅ができるのは大変結構なことだと思いますが、それができないのは地価が高過ぎるからであります。その地価が高過ぎるという点では、今、高い地価のために逆に有効利用が進まないわけでございまして、最終的にはアフォーダブル、使える水準になってこそ初めて使えるというふうに私は思います。 　この買収に当たっては、やはり今のような後ろ向きの方法ではなくて、ゼロクーポン債というのは要するに金利ゼロでもって買えるということでございます。金利ゼロで買いますれば、これは公団債とか開銀債とか債券でもって買えば、金利ゼロであればかなり長期で有効利用の計画はできると思いますね。その上に財投資金を投入するなりして住宅を建設したらいいじゃないか。そうしますと、今度は金融機関に金利が入ってきません。現在でも、実は金融機関は元本どころか金利も入ってこない状況でございますから、いずれにしても、これはほっておけばますます事態は悪くなるのです。最小限、ゼロクーポン債で買えば、金融機関にとっては元本だけは返ってくるわけでございます。 　こういうことで、公共が土地を確保できれば、これは、あとは公共がその目的に従って年収五年分で提供できる住宅を供給するなら、そこに財投資金を入れて公営住宅をつくってもいいでしょうし、公団住宅をつくってもいいと思うのですね。有効利用の手だては何ぼでもあると思います。 　地上げした土地は最もいいところにあるわけでございます。それはなぜ使えないかといえば、高いから使えないわけでございます。それで、不整形だから使えないわけでございます。高い地価を合理的な水準に戻し、不整形な土地を整形にし、有効利用を進め、都心に住宅をつくっていくということが物の本質的な解決になるというふうに理解しております。現在の状況では、それが時間稼ぎで先に先に延ばされて、負債をどんどん大きくしていって、ますますそういうことをやりにくくしているという状況でございますので、ぜひこのあたりは、いろいろな形があると思いますが、公的な介入をせざるを得ないし、しなければ解決できないというふうに私は理解をしております。 　以上でございます。

○村井委員　さらにお尋ねいたしますけれども、私は今のお話をお伺いしておりまして、一番問題といいますか、難しいのじゃなかろうかと思いますのは、ここでは、地上げをされた土地が虫食い、不整形、高地価、非採算、こう幾つか並べておられますが、それで使いにくい形になっておる。それは、近隣との権利関係の調整などが大変難しい。それこそ、あのブームの時代に商売を目当てにして一生懸命やってなお難しかった、こういう土地だと思うのでございますね。それを果たして公的機関がやるというと、どういう形でできるのでしょうか。私、そのあたり、ぜひ御専門の長谷川先生の御高見をお伺いしたいわけでございます。

○長谷川参考人　私はかねてから、地上げというのは公共の仕事だと思っておりまして、都市計画法というのはまさに地上げの法律でございますし、都市再開発法も地上げの法律でございます。言葉の表現は憩うございますが、土地をまとめて有効利用するという法律でございます。 　この法律の執行というのは、これは現在では公的機関もしくは組合等の公的なものに限られておりますが、こういう機関が出ざるを得ないと思うのでございます。むしろ、今のまま民間が虫食い状況の土地を処理するという方がはるかに難しい。公的機関であれば、区画整理法なり、これは新しい法律が要るかどうかわかりませんが、交換分合するなり、あるいは区画整理をするなりして集約することも可能だと思います。新しい制度が場合によっては要るかと思いますが、虫食い地を買収し、あるいは虫食い地を整理して整形な土地に直していくということは、これは本来、区画整理の本当に重要な機能でございますし、こういう機能を従来の区画整理にプラスして、加えて、都なり公団なりが実施していくということにするというか、それ以外に方法はないというふうに理解しております。 　民間に任せていく方が、実は、はるかに事態は、先行き不整形の土地がそのままずっと長い間そういう状況になってしまうということでございまして、これは選択として、公共団体が区画整理法あるいは新しい制度をつくるなりして、不良資産の処理をするための特別な立法でもして実施するということだろうと思います。

○村井委員　確かに、公的な機関がやるべきことだということはわかるのでございますけれども、今の法律でございますと、強制力において少し弱いところがあるのではなかろうか。さらに言えば、先ほどこれは稲本先生からのお話にあったことでございますが、あくまで、自分の土地の上に自分の建物を建てるのは自由だという観念はなお強いわけでございますから、幾ら土地基本法が変わったからといって、実際に裁判の場で所有者の権利というものが認められてきたという実績があり、あるいは裁判の遅延というものがありますと、法律上認められた強制執行権というものが、なかなかそのとおり動いていない。これは公的事業の推進においても、我々しばしば経験していることであるわけでありますが、今先生の御提案のような場合、その辺のところで補強をすべきポイントというのが法律面であるのではないか。そのあたり、さらに敷衍していただけませんでしょうか。

○長谷川参考人　私も、都市再開発法あるいは区画整理法、いろいろな仕組みがあると思います。土地収用法もございます。住宅のために強制収用する方法もあると思います。 　しかし、現実問題として、実はこれはやらないということでございまして、長い間やらないということでこれが来てしまった。我々は、そういう強制的なものを使うことについて、これは公権力の問題だとかいって、それを言ってみればよくないことだというふうに理解をしてしまったと思います。実はこの考え方が大変都市再開発をおくらせるし、それから、こね得の風潮をつくるし、個人が土地に執着する風潮をつくってきたわけでございます。 　こういう機会に、実はそういう地上げも大事だ、最終的には地上げを完結させて土地を有効利用するということが大事だという認識を市民に持たせるということが一番肝心だと私は思います。決して法律を執行することがいわば悪代官というふうな、そういうイメージを払拭することが一番肝心かと思います。 　私も長い間こういうものを見てきましたが、公的機関の方はやりたがらないということは、実は世論がそれを支持しないからだと思います。私は、アメリカやヨーロッパのように、都市再開発、公共用地の収用等についてはもう少しドライに考えて、大事なことをまず優先し、それから問題等は裁判所で争う、こういうふうなものにすべきでしょうし、これを契機にそういうふうな風潮が醸成され、制度が改革されることを期待するわけであります。

○村井委員　さらにお尋ねしたいと存じますのは、そのようにしてこの不良資産の流動化が行われて、公権力が介入して有効利用を図ろうとする土地でございますね。どちらかといえば、いわゆる三大都市圏の中心部、そこになると思うのでございますが、このあたりの担うべき機能といいますか、どういう使い方をするべきであると長谷川先生はお考えか。

○長谷川参考人　ただいまの、実はオフィスビルの問題が一つあると思いますが、私の見通しで も、オフィスビルについてはかなりのオーバービルディングになっておりますし、これが将来の経済成長で償却するには相当の時間がかかるというふうに見ております。もともと、都心に住宅がなくなったことが不思議でございます。オフィスビルのために都心から居住者を追い出して、その後もオフィスビルができないというのは何とも間尺に合わない話でございます。東京の二十三区部、あるいは東京の山手線の中でも、居住条件を改善して、当然人が住めるべきものでいいわけであります。 　私も渋谷の近くに住んでおりますが、人が住んで一向に構わない。ですから、商業ビルの上に住宅を附置するなりして、公営住宅でも公団住宅でもおつくりになったらいいのだろうと思います。商業地で買収したものをビルにつくる必要だけではございませんで、むしろ積極的にそういうところを住宅地にして、職住接近で安い住宅が供給できるような対策を講じていくべきが本来の行政の目的かと存じます。

○村井委員　大変示唆に富むお話をお伺いしているわけでございますが、もう一点だけ、大変細かい点になりまして申しわけございませんが、ゼロクーポン債で、元本で、元本は保証されるというようなお話がございました。これは、元本割れといってはなんでございますけれども、金融機関が確保している債権より当然相当低いところで、担保価値が既に下がっているわけでございますから、相当低いところで債権化される、要するに流動化されるということになるんだろうと思うのでございますが、ですから、金融機関の損失というのは単に金利の分だけではなくて、当然のことながらその減価の分がずばり出てくる、これは当然だと理解します。この点もそれでよろしゅうございますね。

○長谷川参考人　簿価でそのまま買い取りますと、これは金融機関の救済になろうかと思います。むしろ、市場価格と申しますか、私は、できれば入札みたいなことをしたらいい、いわば、条件を全部オープンにして、各金融機関が全部持ち込んで、その持ち込んだ中で、公平にというか、条件のいいものから逐次購入していく、そういうガラス張りの状況にしたら、価格も形成されるし、それから競争条件も確保されると思います。その場合に、確かに今のバブルの崩壊の後、金融機関の損失は大きいと思います。金利も入ってこない、それから元本割れするということになれば、当然損失が出ますが、その損失を一時に償却しないで、ここに書きましたように十年とか二十年の分割償却していくということを認め、税法上の特例をこうむれば、金融機関の一時的な償却の困難性はなくなるわけでございますから、やはりここのところは少し時間稼ぎをしたらどうか、損の償却は時間稼ぎしたらどうか、使う方は早く使ったらどうかというのが私の提案でございます。

○村井委員　最後にもう一点だけお伺いしたいわけでございますが、市街化区域農地の宅地化につきまして、これは大変大きな供給のソースになる、その具体的なプログラムを早く整備するべきである、こういう御示唆がございました。これに関連しまして、宅地並み課税で得た税収を基金化するという御示唆がございましたが、この基金化というのは、私ちょっとよく理解できないのでございますが、このあたり、先生、少し御説明いただけませんか。

○長谷川参考人　宅地並み課税というのは、これはもともと税収の増収になります。どのくらい増収になるかというのは、これは行政しかわからないわけでございますが、少なくとも東京都の管内で宅地並み課税をしないために減収になっている部分は八十億と私は理解しております。そうすると、三万五千ヘクタールの宅地化が進みますと、少なくとも二百億ないし三百億の財政収入は確保できるはずだと思います。それを特別会計にする必要はございませんが、それをもう一度戻して宅地並み課税を徴収したところの宅地化に使っていく、いわば一段戻って、行政を通じてそのお金が戻ってインフラ整備に回っていきますから、結果的にそれは、言ってみれば市街化区域農地の負担で実は宅地化をしたと同じことになります。 　そういう意味で、基金化をするということでなくて、そういうものを目的的に利用してプログラムをつくっていくということで、資金の見通しが立てられれば市街化農地のプログラムも絵そらごとにならないだろう。やはり、これから自治体がいろいろ市街化農地のプログラムをつくると思うのですが、そのときにしっかりした財政的なバックをしてそういうものをつくらせませんと、結局絵にかいたもちになってしまうというふうに思いまして、固定資産税、都市計画税、場合によっては相続税でもいいと思いますが、そういったものを目的的に使ってほしいということでございます。 　基金化というのは、これは仕組みだけでございまして、別に基金化する必要はございませんで、目的に使えればそれで結構だと思います。

○村井委員　どうもありがとうございました。大変将来の土地対策を、現在の非常に難しい状況に照らしまして御示唆に富む御見解を承りました。心から御礼を申し上げまして、私の質問を終わらせていただきます。ありがとうございました。

○玉城委員長　和田貞夫君。

○和田（貞）委員　参考人の先生方、御苦労さんでございます。限られた時間でございますので、一、二の点をお伺いしたいと思うわけでございます。 　まず稲本先生にお尋ねしたいと思いますが、先生、一点の点で三つの土地の所有者の意識をお話しいただいたのですが、それとともに四番目にうたわれている、従来公共事業を行うことによって、特に道路の問題ですが、道路の買収を受けた者が損をして、そして残って道路にかぶりついた土地が、残った者が得をした、こういう意識が、もう長い間の公共事業の推進の中で非常に不公平な意識を持っておられるわけですね。そういうことでございますので、これからの公共事業というのは画一的にいかないと思いますが、ぜひとも、土地はみんなのものだという意識を高めるためにも、土地区画整理の意識ですね、土地区画整理によって公共用地を取得していく、道路用地を取得していく、公園用地を取得していく、公共事業の基本をそこに据えていくことが必要じゃないのかなという気がするわけでございますが、どんなものでしょう。

○稲本参考人　公共事業のため特に道路を買収すると、買収を受けた者にとってよりもその周辺の者に大きな利益が発生をする、先ほど申しました開発利益の問題であろうと思います。しかし、先ほど開発利益の還元は大変難しいということを申しましたが、ある土地にどのくらいの利益が発生したかということを個別に確定していくことが大変難しい。そのため開発利益の還元の全体の仕組みというのはなかなか作動しないのでありますが、今和田委員のおっしゃいました土地区画整理事業の手法を大いに活用をして、そして買収されるその土地だけではなくそのあたり、やや広い土地の整備を含めて区画整理事業を行い、その中から、いわば公共減歩ということでございましょうけれども、道路用地を生み出していく、こういう考え方を推進すべきだと、まさにそれが重要なことだろうと私は思います。 　昨今ですと、どうも土地区画整理というのは郊外の、これから改めて社会資本整備をしようというようなところでまず道路をどのようにつけていくかということに今まで重点がありましたが、近年では再び都心、特に主要な駅の周辺などで割に住民の協力を得て行われるようになってきているように思います。そういう点では、土地区画整理制度をここで法律面も含めて再検討する時期を迎えているのではないだちうか。 　さらにあわせて、土地だけを区画し直して地権者に換地として与えるというだけではなくて、常にその土地はどのような上物とともに利用するかという計画を立てて、これは土地区画整理法に立体換地という制度がございますが、ああいう思想 をもっと一般化していく必要があるのではないだろうか。そのような中で、今和田委員がおっしゃいましたようなあるべき公共用地の確保の方法が具体化していくのではないかと私も思っております。

○和田（貞）委員　さらに稲本先生と長谷川先生にお尋ねしたいと思います。 　この区画整理事業を行うに当たって、その地域が仮に公共用地取得の目的がある地域であれば、公共団体あるいは国がいわゆる管理費なりあるいは負担金を出してこの事業を行うことができるわけですが、そういうものがない場合には、どうしても土地の所有者だけでこの区画整理をやらざるを得ない、こういう状況になるわけですね。そうすると、非常に難しい面が出てくるわけなのです。 　したがって、そういう場合でも、その地域に何分かの公共用地があれば公共団体もその一員として加入して誘導していく、指導していくというようなことが可能になってくるわけでございますので、そういうような場合に公共用地を取得して、そして公共団体がその区画整理事業に直接介入して指導していく、誘導していくというような方法は、何かお気づきの点があったらお二人の先生にひとつお伺いしたいと思います。

○稲本参考人　それでは先にお答えさせていただきます。 　区画整理事業といいましても、今御指摘のようにお金の方の問題が非常に大きいのでありますが、他方幾つかの事業計画、事業をこれからやろうという萌芽段階での計画どお考えいただきたいのですけれども、その間でどのようにプライオリティーをつけていくかということも大問題でありまして、住民の意思がまとまったからやろうというだけでできるものではありません。 　私はこの点においては、先ほどちょっと申し上げましたが、公共事業の代替地の取得を一方では進め、ある一区画のまとまりのあるところで、しかしそこには公共用地がないところで区画整理事業を行わせるためにはそことの土地の、ある意味では交換分合ということになりましょうか、そのような手続も含めて、そしてさらに道路が何といっても基幹でありますからなるべくそういうものへの公共減歩に対して地権者の理解を得られるようなシステムを一方で開発をする。そのように何か公共的な部分と民有地の再整備という部分と両方の要素がうまくマッチしたものから、プライオリティーというのはそういうことでございますけれども、優先的に進めていくようなそういう仕組みを考える必要がありますし、そういう時期に来ているように私は思っております。

○長谷川参考人　区画整理は大変長い歴史があると私は思いますし、公共用地をつくるための区画整理、これは多分震災復興とか戦災復興でおやりになった区画整理です。それから杉並とか世田谷でもって、今立派な住宅になっておるところを実施しました井荻とかああいうところの区画整理は、当時の組合の区画整理あるいは自治体が支援した組合の区画整理。両方とも実はもう数十年の歴史があるわけでございます。これから必要になるのは、多分公共用地の整備の事業よりも、むしろ宅地を有効に利用するとか、ちゃんとした宅地をつくるとかという事業だと思います。これは利益が地主さんに行くわけですから、基本的には地主さんの負担でやるのが筋だろうと思うのでございますが、それに対してはしかるべきファイナンスなりあるいは技術的支援なり計画的な支援なりあるいは経営なり、それをサポートする必要があると思います。 　それは幾つかの制度、私つまびらかではございませんが、行政としても幾つかの支援の体制はできているわけでございますし、住宅金融公庫の貸付金であるとか、あるいは公共用地の負担のお金とかまずできておると思いますが、それをいかに拡充していくかということだと思いますし、さらにいえば、区画整理をする計画的な、技術的な問題について自治体なり、国、県等がもう少し支援をする体制をつくるべきだと私は思います。支援にはノウハウとともにファイナンスがございます。そのファイナンスは、せっかく宅地並み課税を取っておるわけですから、それをファイナンスして区画整理を進められたらいいんではないかというふうに思います。

○和田（貞）委員　長谷川先生にお尋ねしますが、市街地農地の宅地化。これは道路に面した活用が直ちにできるような農地もあれば、古い集落があるでしょう、その古い集落の周辺の農地というのは小さな区画の部分が非常に多いわけなんです。しかもその農地に行くためには村の中を通って、リヤカーも通れぬ、そういういわば農道のない道というかあるいはあぜ道というか、そういうところを通っていかなければいかぬという市街化農地というのは私らの方ではたくさんあるのです。そこで、そういうような市街化の農地が、単に市街化農地といっても、それを直ちに市街化農地として活用するにもできないし、課税だけが宅地並みの税金をかけるということは余りにも酷なんですね。 　私はそういうことを指摘して、それこそその集落を含めて区画整理を公共団体なり国の方が資金的な援助をやって、そして区画整理をやって、農地も住宅に直ちに活用できるようなつくりかえをやっていくような方策を立てて、その事業をやった後に宅地並み課税をするならするということが必要じゃないかということを前に議論したことがあるわけなんです。しかし、そのようなことはやらないままに今来ておるわけでございまして、これを直ちに、その市街化農地を住宅に活用しようと思いましてもできないままに、どうにもこうにもならぬというような現況が残っているわけです。 　これに対して、せっかく市街化農地の税金を宅地並みに課税していこうとするようになったんですが、何とか生かすような方法を、これはもう区画整理しか私はないと思うんですが、そういうようなところではまさに公共事業を起こすというようなこともないし、それから公共用地を取得するというような目的もその中にはないし、公共団体の、農地でございますから用地が全くないしというようなことでございまして、これはもう公共団体なり市の方が、国の方がかなりの資金投下をやらないとこれは生かせないと思うんですが、そのようなことについて何か効果的な方策というのはあるでしょうか。

○長谷川参考人　あればもう既に実行されていると思うんでございますが、実は私は東京の郊外を見てますと、中野区と杉並区というのは町が非常に違います。中野区の野方の駅の周辺は、駅をおりてからバスに乗るまでに相当の距離を歩かなきゃならない。道路はめちゃめちゃだし、自動車は入らないしというところでございます。一方、井荻の周辺から荻窪にかけては、大変整然とした町並みになっております。この二つの違いというのは、七十年前に区画整理をちゃんとしたか、それとも切り売りしたかの差でございます。井荻の区画整理というのは、実はあそこ一町全体について一千ヘクタールの区画整理を実施しております。実はそれが今の杉並の高級住宅地を形成しておるようでございます。 　その歴史的な過程を我々もう少し認識すれば、どういうふうなチョイスをするのが一番賢明かということはわかってくるはずだろうと思うんでございまして、私は区画整理というのは、今公共用地を取得しなくても、区画整理すること自体に実は公共性があると認識しております。そういう意味では、区画整理のプログラムをつくりましてそれにファイナンスをする、あるいは技術的支援をする、これは私は政策としてやっていいことでしょうし、井荻の区画整理のときにも東京府は技術的支援をいたしました。それから、しかるべきその必要な事務費等の経費を補助したはずでございます。七十年前でもそういうふうにしたわけですから、宅地並み課税によって税収が上がるときにそういうプログラムができないはずはないと思いますし、それは宅地開発、区画整理の公共性をもっと高く認識して、これにたとえ公共施設がな くても公共性を付与すべきだというふうに理解いたします。

○和田（貞）委員　三人の先生にお尋ねしたいわけですが、三人の先生方ともども地価が底をついたというようには思わないということについては一致してもらえたと思うわけなんですが、しかればこの地価をどの程度に戻すべきだというお考えであるか、またそのためには今日的な地価対策だけで可能であるかどうかということを三人の先生方、それぞれひとつお答えいただきたいと思います。

○稲本参考人　私が一番苦手とする質問なんでございますが、ただ、どのくらいまで、いつごろの水準にまでというときに端的に私の頭に浮かぶのは、ある年度を申し上げて恐縮なんですが、一九八三年の水準で、そのころには年収の何倍で家を買えるという議論をまだしていなかった時期、すなわち、土地の値段が住宅の取得に対して非常に大きな直接の障害となるということで世論が形成されたのはそれ以降であります。八五年という時期よりも私は八三年という時期をとって、そのときのその土地に対する国民の意識に戻って、そのような考え方で現在の地価の水準を見て、それが異常と思われる限りやはりかつての水準に戻すべきだろうと思います。ただ、経済のいろいろなファクターはすべて連動して動いておりますから、単純にそのころの地価に戻せとか、また戻すことができるというように考えているわけではありません。地価をなおこれから抑制さしていく。 　私は底をついたかどうかという判断は差し控えさしていただきたいんですけれども、今かなり低い水準になってきていますが、なお不安定である、こういう現在の水準でずっと安定していくという見通しがまだないがゆえに、地価対策はなお当面の間続けなければならないであろうというように思います。私はこれについては、何といいましても都市計画規制を詳細計画のレベルでやはり強化する、また具体的に定めていくということが一番重要であろうと思います。それから、もう東京の都心部においては手おくれであるかもしれませんが、なお住宅が都市の内部にあるところにおいては絶対に住宅を減らさないような総合的な施策が必要でありまして、ロンドンやパリを見ましても、通勤の時間帯のピークにおいて東京の大体午前十時半ぐらいの込み方で現在とどまっているということを考えれば、都心部に住宅のある効用というのは非常に大きいと思います。これを総合的な施策で考えていくことができるならば、地価が再び急激に上がるというようなことにはなかなかならないだろう。私はこの二点で地価対策というものを考えております。

○泉参考人　御承知のとおり、戦後地価の大きな高騰というのは三回ほどございました。昭和三十六年それから昭和四十七、八年、まあ日本列島改造論という言葉が残っておりますが、今回が三回目で大きな波が来たわけでございますが、今回上がり始めたのが昭和五十九年ぐらいから上がり始めたわけでございますが、先ほど申し上げました五十八年から見ますと現在東京圏の住宅地は一九四ということでございまして、二倍を切っているわけでございます。理想的な考え方を申し上げれば昭和五十八年の地価に戻せという考え方も当然あるわけでございますけれども、これはやはり名目のＧＮＰの伸びとか消費者物価の伸びとかまたは賃金の伸び等を考えまして、少なくてもＧＮＰの伸び率の一七三程度まで下がるのは一つの期待値としては考えられるのではないか、かよう考えております。

○長谷川参考人　最初に申し上げましたように、私はこのバブルの結果、地価に構造的変化が生じていると思っております。それは地価も実は経済原則に従って決まるという、そういうごく当たり前の原則が作用したと思います。それにはやはり住宅地についてはアフォーダブルと申しますか、平均的な市民が購入できる水準にということでしょう。それから商業地については、新しく買収しても企業は経営が成立する条件に地価が決まる。こういう極めて当たり前な原則に戻っているのが現状だと思います。 　そういう意味で最終的には実は価格メカニズムが決めるわけでございますが、価格メカニズムが決めるためにはやはりその土地に関する情報、資料、こういったものが我々市民もそれから企業もみんな持っておって、そういう投機的なあるいは非合理的な行動を起こさないということが一番肝心かと思います。これから多分行政もいろいろな情報の提供をするでしょうし、我々市民も合理的な行動がとれるでしょうから、世の中が価格メカニズムに従った合理的な水準になるのは当たり前だと思っています。その水準としてはやはり年収の五年分ということを一つの大きな目標にしたわけですから、その範囲内で私は地価は成立するというふうに理解しております。

○和田（貞）委員　終わります。ありがとうございました。

○玉城委員長　薮仲義彦君。

○薮仲委員　参考人の先生方には大変ありがとうございます。貴重な御意見を開陳いただきまして、我々はこれからこれをもとにして土地住宅政策をさらに充実したものにしてまいる決意をいたしまして、何点か先生方に御質問させていただきたいと思います。 　今地価の動向についてのお話がございました。先生方の御意見は下げるべき、こういうお話でございました。 　そこで、最初に泉参考人にお伺いしたいわけでございますけれども、地価を下げるために今いろいろな制度がございます。一つは監視区域、あるいは税制面がございます。特に税制面で、先ほども長谷川参考人からお話ございましたけれども、地価税を見直せとか、あるいは譲渡益課税の国税、地方税で三九％は少し高過ぎるぞ、こういう意見もございますけれども、ずっと地価の動向をごらんになっておった先生のお立場から、こういうものを今見直すべきか、それとも、もう少し地価が安定するまで税制並びに監視区域等は慎重に取り扱うべきというお立場に立つか、その辺いかがでございましょう。

○泉参考人　現在の状況を申し上げますと、やはり金利等もまだ現在がなり下がっております、または、今回国会でお決めいただいた新総合経済対策でございますか、そういうことで地価を全くこのまま放置しておいても下がるという状況ではないと思います。したがって、そういう潜在的な要因が加わっておりますので、現在の政策をいましばらくは続行させていくべきではないか、私はかよう考えております。

○薮仲委員　続けて泉参考人にお伺いしたいわけでございますが、いわゆる地価公示というものの社会的責任、先ほど来お話ございましたように、私も土地基本法の審議に参画した一人でございますけれども、この土地基本法の精神は非常に重要でございます。基本法によりまして、地価というものが税制面では土地の評価の適正化という方向にこれから向かいますので、固定資産税も、それから相続税路線価も公示価格にスライドしてまいります。 　そうすると、固定資産税は平成六年の段階で公示価格の七割程度、あるいは相続税路線価ももう既に八割という段階で見直しが始まっておるわけでございます。そうしますと、地価公示に対してもっともっとしっかりやってほしいという希望は数多くあるわけでございますが、これはもう先生方先刻御承知の、固定資産税ですと日本の全国の土地の一億六千万筆について一区画ごとにきちっと評価してございます。また、相続税路線価の基準点は役四十万点ございます。しかし、現在公示価格の調査地点は平成五年の段階で二万五百五十五だと思います。それから、同じようにいわゆる基準地というのが七月一日に発表になりますけれども、これは平成五年で約三万ポイント、両方合わせても五万五百五十五ポイント、片やそれにスライドしてくる方が四十万ポイントあるいは一億六千万筆という膨大な数があるわけでございますが、これで大丈夫なのということもございます。 　やはり公示価格に対する信憑性、信頼性の上か ら、ポイントをただむやみやたらにふやせばいいということではないと私は思いますが、専門の先生の中には公示価格と基準地合わせて六万ポイント程度、その程度でよろしいのじゃないかというような御意見もございますけれども、先生の御専門の立場からいかがでございましょう。

○泉参考人　確かに御指摘のとおりでございますが、地価公示のポイントと固定資産税のポイントの数がかなり違っているというのは事実でございますし、また、地価公示が固定資産税とか相続税の基準になってくると、従来は地価公示というのは一般の取引の指標であるとか公共事業の用地の補償の場合の規準になるということだったわけでございますけれども、新たにそういうような重大な使命を帯びているという点では、我々は従来にも増して身が引き締まる思いで地価公示の実務を担当させていただいております。 　実務的に申し上げますと、固定資産税もやはり同じように鑑定評価でやらせていただくことになっております。したがいまして、またその担当している人間がおおむね地価公示の評価員と一致しておりますので、やはりその辺のバランス、何といっても固定資産税の場合には価額バランスが大変重要でございますので、そういう調査体制で行っておりますので、その辺の公平感は十分確保できる、かよう考えております。

○薮仲委員　公示価格のポイント数はどの程度あればいいとお考えですか。今の公示のポイント数ですね、他と比べて、こっちは二万五百五十五、この数はこのままでいいのか、それともふやすべきとお考えですか。固定資産税や相続税が近寄ってくるわけですから、その基準になる公示価格のポイントの数は今のままでよろしいとお考えか、もう少し必要とお考えか。

○泉参考人　御指摘のとおり、平成四年は一万七千百十五ポイントでやらせていただきました。そして、——失礼しました、二万五千五百五十ポイントでございますね。それで、私の私見では、もう少し必要かな、やはり三万ポイント体制ぐらいでいかないと、公平感というか、固定資産税の標準地とのバランスが保てるか、ちょっと心もとないかなという点で、もう少しの、若干の増ポイントをお願いしたいところでございます。

○薮仲委員　稲本先生に何点か法律の立場でお伺いしたいわけでございますが、我々も土地基本法の開発利益の還元、社会的還元ということは大事なことだと思うのです。しかし、我々いわゆる住宅あるいは土地政策をやっている立場からいいますと、今の建設省の政策自体のスキームは、右上がり、いわゆる地価上昇トレンドでできているわけです。 　先ほど来先生方が区画整理というお話をなさったわけでございますが、これはお話のように、公共減歩それから保留分、大体三割減歩が通常でございます。保留分を売却していわゆる清算するという法律の体制、区画整理事業のスキームになっているわけでございますが、右上がりに地価が上昇するときは保留分を売却して清算できるわけです。しかし、今日のように、先ほど来泉参考人からお話がありましたように、年間二割、これが仮に二割二割、三年下がりますと地価は五〇％になるわけでございますが、区画整理というのはＡ調査、Ｂ調査ありまして、五年あるいは十年というタームでこれを計画しなければなりません。もしも地価が下降トレンドあるいは横ばいの状態になりますと、果たしてみんなが参加してくれるかどうか、清算処理を行った後に巣もう少しお金が足りませんから出してくださいというと、非常に出しにくいのじゃないか。理論的には非常にやりやすい事業なのでございますが、下降あるいは平衡のトレンドのときに区画整理事業というのは果たしてできるのかどうかという点の先生のお考えを一つと、それから、開発利益を還元せよとおっしゃいました。しかし、我々、今土地政策で一番大事なのはいわゆる地価を顕在化させないということでずっと我々は努力したわけです。定期借地権とか借り上げ方式とかいろいろ言いますけれども、それは根っこに何があったか、地価を顕在化させないということに非常に努力したわけです。 　そうしますと、今開発利益を還元するという理論はわかるわけでございますが、今、泉参考人もおっしゃったように、周辺、近傍の売買、実際の売買というものはやはり非常に重要になってまいります。そういうことを何とか抑えようということも区画整理や何かでは考えなければならないこともございますし、そういう点、開発利益をカウントする、評価するという手法にどういうことをお考えでございますか。

○稲本参考人　第一の、土地区画整理事業などを行う場合に、地価が右上がりに上昇のトレンドを示しているところでは実際事業計画を立てやすいけれども、これが平衡または下降ということになりますと、そもそも事業の計画に必要な資金をすべて地権者が自分で持ち出して負担しなければできないということになれば、それだけこのような事業に対する地権者の同意、合意が得られなくなるのではないだろうか、まさにそのとおりだろうと思います。 　それで、私は、今まで必ずしも区画整理事業を他の都市計画と組み合わせて行うというよりは、区画整理事業だけをしてしまう、それも地価の値上がりが見込めるところでやる、この土地を有効に使いたいからということよりも、その土地で区画整理事業をしたらかなりの保留地ができて、それを売却すればむしろおつりが来るぐらいだ、そういうところでやろうとしてきたのが率直にいいまして一九七〇年代から八〇年代の前半までの区画整理事業ではなかったか。今、立派に区画は整理されたにかかわらずほとんど家が建っていない、それも都心から三十分、一時間で行けるようなところに随分そういう土地があると思います。 　それで、私は、このことを考えますと、本来、利用のための計画、積極的な計画があって、その中に区画整理事業がよりテクニカルな側面を担保するものとして組み込める、組み込まれるべきであったのに、そうではなくて地価の上昇ということだけで考え過ぎたのではないか。 　私は、今の先生の御質問に対して、正面からいい方法があるということは考えませんけれども、しかし先ほど申しました、例えば地区計画と区画整理事業を組み合わせる、または都市再開発事業と区画整理事業を組み合わせて、土地そのものではなくて建物の、例えば今度の場合には保留床ということになりましょうか、そういうものも組み合わせて資金計画を立てるようにすべきだし、また、優良な地区計画に対しては、さまざまな形での公的な支援がなおなされてよいものだというように思われるのであります。 　第二の御質問で、地価を顕在化させないための努力を今までやってきた。私は、これは大変重要なことでありまして、今後ともそういう努力をやめてはならないと思います。 　ところで、開発利益を還元させようということになれば、必ずや、どのくらいキャピタルゲインがそこで発生したのか、どのくらい値上がりしたのかということを公にして、それとの一定の数式ないし理論的な理解をしながら一定額のお金を賦課する、または一定の面積の土地を公共に移転させるということになりましょう。そうなれば、この顕在化させるというおそれが出てくることは私はやはり十分に考えなければいけないことだろうと思います。 　先ほど私が、最初のお話の中でははっきり申し上げなかったのですけれども、社会資本整備のための費用をそこから回収しようという考え方を前面に出すよりは、どの程度まで増価を享受した地権者が負担をすれば社会的な公平という観点から人々の了解、理解を得られるのかという、これはそういう意味では開発利益の考え方をぎしぎしとは進めないで緩やかにということになり、それだけ金銭的に言えば公共還元の額が減るかもしれません。しかし、そのようにしてよりやりやすくなれば、総体としてはやはりかなり大きな経済的な価値の再移転が行われるものだろうと思います。 　また、私のペーパーの中にもちょっと書いてありますが、「計画貢献」ということを書きました。 都市環境の整備のためのさまざまな計画、プログラムを、一定の指導、誘導のもとにではありますけれども、地権者の方から出させて、それをもってその人たちは受益があったが努力はした、こういう評価をしていくことができないか。 　それから、本来の開発利益とはやや違いますけれども、線引きの変更や都市計画の用途地域の変更などがありますと、直ちにそのことによって地価が二〇％、五〇％変動することがあります。市街化調整区域から市街化区域へ編入されただけで直ちに地価は上がりますが、このような都市計画の変更によって大きな利益が途端に転がり込むというようなことは今後はやめた方がいい。となれば、線引きの変更を要求し、要望する地権者たちは、それに対してどのような見返りを自分たちはするかというようなことを計画として立てさせる、こういうことを私は先ほど申し上げたわけでございます。

○薮仲委員　ありがとうございました。 　今、我々が非常に悩んでおる問題でもございます。これは先ほどもお話ございましたように、三大都市圏の農地が平成四年で長営が廃止されました。今度は建設省の都市計画法の位置づけが決まったわけです、生産緑地と宅地。御案内のように、四万九千五百一ヘクタールありまして、その中で宅地を選択した方が三万四千七百四十五ヘクタール、約七〇％でした。先ほどもお話ございましたように、計画的に使わせようということで建設省、我々も努力しまして、固定資産税がどのくらいの倍率になるのだ、四十倍から七十倍になるだろう、まあ千平米、一反ですから。今まで一万数千円払ったのが今度四十万、八十万、百万だと。 　この間も練馬に行きましたけれども、今まで二万だったのが百万になった、こういうような段階にありますから、それを十分の一に軽減しよう、そのかわり計画に参画してください、こういう政策を出したのです。 　ところが、結果はどうであったか。これは先ほど稲本先生がおっしゃったことに合致すると思うのですが、国民の意識が非常に、そういう点ではまだ協力いただけない。全国平均で手を挙げてくださった方が一〇％です。東京都で言うならば、東京都は九％、二十三区に限れば七％の人しか計画的に使うことに協力しましょうという方はなかった。特に農地は、一種、二種の住専ですから、絶対高度十メーター、十二メーターで全く高度利用できないのですね。ところが、住宅地高度利用地区計画にも参画しようとしない。 　これをどうするかということはこれから重要な課題で、また先生方のいろいろ示唆に富んだ御意見を伺う機会があればこれは我々にとって大変幸せだと思っておりますが、きょうはそれに関連して稲本先生にあと二つだけお伺いしたいことがあります。 　これは、先ほど来定期借地権で積算なさった、試算なさった武蔵野市のお話がございました。この定期借地権を何年というタームでおやりになったか。これは、ここで具体的なことはお伺いしませんけれども、法律的に非常に困るのは、いわゆるこれは国税当局が、定期借地権というものに対しての資産割合です、いわゆる相続評価をどうするか、一〇〇％見るわけですね。例えば二十年であろうと三十年であろうと三十年たったら返ってくるのです。ですから、仮に私が死んだ、相続するといったときに、これは地価に対しては一〇〇％かかっているわけです。 　借家つきの土地に対しては、御案内のように三割の減はしてくれますけれども、普通借地権は認めますけれども、定期借地権の場合は今の国税当局は相続税の価値を、評価を全然変えません。そうしますと、仮に五年たって、あるいは十年たって相続が発生する。賃貸関係等がどうなっちゃうんだろうかということで非常に不安も、これは譲渡の場合はよろしいですが、定期借地権で、例えばそこにマンション等をつくったときに、相続が発生したらそれを売らなければならないから、入居している人は全部出ていってくださいというようなことになるということについて非常に不安もございます。これが一つでございます。 　それから区画整理というお話がございました。しかし、これは非常に難しいのは、今まで農地と、同じ農地ですが、並んでおりました。区画整理には必ず交換分合しなければなりません。片や生産緑地で千平米で一万数千円です。こっちは百万です。例えば地形が悪いからかえようというと、これは国税当局が認めるかどうか。完全に五十分の一なり七十分の一に生産緑地を縮めるのだったら、生産緑地の人は嫌ですよ。等価交換ということになれば必ず面積が縮小しできますから、何十分の一になるわけです。そうしますと、現在の税体系の中で区画整理というお言葉を何回か聞きましたけれども、実際三大都市圏の農地と宅地とを交換分合するということが理論的に不可能じゃないか、こう思うのですが、それを乗り切る方法はございますか。

○稲本参考人　まず、定期借地権という制度を活用して土地の有効利用を図る場合に、第一にはどのような年数を考えているのか、その上で相続という問題が発生したときに、定期借地権という制度が果たして土地を提供する者に安心を与えられるようなものであるか、こういうことが第一の御質問だったと思います。 　先ほどの試算では、借地借家法二十三条に定めてある三十年型の建物譲渡特約つきの定期借地権というモデルでやりました。五十年型でもそれほどの違いはないのでありますけれども、三十年型の場合に、三十年たてば建物は地主のものとなり、今まで住んでいた、分譲を受けて自分の建物として住んでいた人たちは、続けて住む場合には借家人ということになりますが、この点についてのこういう仕組みについての理解が進んでいけば、この三十年型の定期借地権は非常な利点もございますのでよいのではないか、そういうことで計算をした結果であります。詳しいペーパーはやがて公になりますので、先生にまた見ていただくこともできるかと思います。 　相続についての問題は、国税の態度はまだ最終的に決定したとは私は思っておりません。また、一つの考え方としては、建物所有を目的としない地上権の評価ということで定期借地権の評価ができないだろうか。これはかなり有力な線として検討されているように聞いております。ただ、そういうことになりますとかなり評価は低くなるわけでございますね。 　それで、実際に数字合わせという点で国税の方が計算をして、通常の借地権とは随分違うではないかということで結論が変わってくるかと思いますけれども、この点はぜひとも新しい制度を活用して、土地の有効な利用を図るという観点から、相続税の課税の評価については特別の考慮を国税当局の方になお要求したい。要求というのは私が申し上げると言い過ぎでありますけれども、期待したいと考えています。 　第二の、大いに区画整理事業をやればいいと言うが、農地があり、また、宅地化を望んだ土地がある。これが入り乱れているわけでありまして、この点についてどのような考え方をすべきか。 　私は、昨年、数カ月かかりまして都市計画中央審議会に設けられました区画整理部会においてこのような事態を想定した議論に参加してまいりましたが、そこで一応到達した結論というのは、農地の部分をなるべく一つの、一体の、連檐した地域に集めて、それ以外のものを宅地化すべき土地、既に宅地として区画整理をすべきだろうというところまで言うのが、早く言えば、精いっぱいのところでありました。その先の問題については、これから検討することになりましょうが、まさに、おっしゃったように、現状、現況としては、同じように小麦を植えでありながら、ここはもう宅地化を選択した土地、ここは生産緑地の土地というと評価が五倍から十倍ぐらい違ってくるだろう。 　これで、区画整理事業の中で換地ということになれば、恐らく農地の方を選んだ人が得られる、それにかえて得られるであろう宅地の部分という のは非常に狭いものになってしまうであろう。したがいまして、今のような事柄を現実化するための条件というのは、農地を残すことを希望する所有者がかなり多くいるということでありまして、恐らく三〇％以上がいるところでなければ、この二つの価格が違うであろう土地の間の区画整理事業というのは難しいのではないだろうか。 　なお、集落地区整備の制度がございますが、これがまだほとんど活用されていません。私は、この制度にまだ多少問題があるとは思いながら、なお今回の宅地並み課税にかかわって生じた御指摘の問題の解決に集落整備法も役立てたいというふうに考えています。

○薮仲委員　どうもありがとうございました。

○玉城委員長　佐藤祐弘君。

○佐藤（祐）委員　日本共産党の佐藤です。最初に長谷川参考人にお聞きをしたいと思います。三年前にも土地特にお見えいただいて、いろいろ御意見賜りましてありがとうございました。 　きょうのお話の中で地価を反映させない住宅供給ということがありました。先生の御本を拝見したりいたしますと、戦前までは土地は商品化されてなくて、だから、地主は土地代を借家人から取る必要はなかったということですね。だから、東京じゅうどこでも家賃の水準は同じ、建築費によってのみ家賃は変わってくる、そういうことだと思います。しかし、戦後それが大きく変わって、土地代が住宅価格に組み入れられるようになってきたという問題であります。 　特に、その関連では、一つは公団家賃の問題ですね。参考人もこの中でもお触れになっていますが、公共住宅なのに土地代が組み入れられて高家賃だ。印象的なことになりますけれども、公団の高家賃が家賃値上げを促進する一つの要素になったんじゃないかという気もするのですね。特に、最近は二十万以上とかべらぼうな高家賃になっていますが、そういう問題、どうお考えかというのが一点と、それから、土地の取得などで、企業には税制上などのさまざまな優遇措置がある、そういうことから地上げを容易にするといいますか、それまた地価高騰を促進した大きな要因ではないかというふうに思うのですが、そういう点につきましてまずお聞きしたいと思います。

○長谷川参考人　お答えします。 　戦前の東京の住宅経営というのは、八割以上が借家人だったんですが、家主さんたちは大部分が実は土地の所有者であった。商人とか華族さんたちが家主さんだったわけですが、そういうときには、もともと土地を買ったわけではございませんから、実は土地代をコストに入れる必要はなかったわけでございます。地租等のコストだけ入れればよかったということで、土地代が住宅価格にダイレクトに反映しなかったということだと思うんです。 　戦後、それが壊れてしまったというのは、最近の政策では地価を反映させないという意味で市街化農家の土地に借家をつくってもらおうというのはまさにそのあらわれだと思うのでございますが、ボタンのかけ違いだと思いますが、戦後の住宅政策の中で土地をわざわざ購入して住宅供給するという仕組みが導入されました。これは、公団住宅も公営住宅もそうでございました。地価が安いときには実はそれで済んだわけでございますが、この三十年、地価が急速に上昇した結果、土地代が六割、七割を占めることになってしまった。それが借家であっても借地であっても、金利の反映、分譲であったらダイレクトにそれが響いてしまった。これは、私は一つの大きなボタンのかけ違いだろうと思うのでございます。 　端的に言えば、公務員住宅と公団住宅の違いというのは、片や土地代は国有地で地価に算入されていない、家賃に入らない、公団住宅は、たとえ公団住宅であっても国有地としての払い下げをして、民間と全く同じような形での分譲が行われて資産として評価されて、それが家賃に反映されてしまうという問題だろうと思うんです。どちらがいいかということでございますが、やはり私は、基本的には政府みずからが土地代を反映するというようなことは、片方で地価を反映させない住宅の供給を進めながら、他方で、みずからの土地についてはそれを高く払い下げて家賃に反映させるという姿勢が実は問題だろうという感じを持っております。国有地はそのまま貸して住宅をつくれば、実はそういう話はないわけでございますので、そういうところが必要だろうと思います。 　もう一点、済みません……（佐藤（祐）委員「優遇税制」と呼ぶ）もう一つ、私もこれはかねてから、社宅一つとりましても、社宅の建築というのはこれはすべてコストで、費用でもって控除されます。しかし、私たちが、市民が住宅を買うときには、これを可処分所得で買わなければなりません。税金を払った後で買わなければなりません。減価償却も認められていません。 　しかし、社宅や企業の場合には、購入資金はすべて金利が経費に落ちます。それから、減価償却もできます。固定資産税も費用で落ちます。言ってみれば、すべて実は政府丸抱えで住宅経営ができる、こういうことだと思います。なおかつ、社宅に入っている人は、たとえ家賃が安くても所得税を取られません。それは住宅政策としては大変不公平だというふうに私は思っております。やはりこの地価の高騰の中でも、企業に対する、そういう住宅一つとった場合の税制の違いというのはかなり地価の高騰の原因になったということは否定できない事実だと思いますし、それから、市民感覚としては大変不公平だという感じを持っております。

○佐藤（祐）委員　もう一点、関連してお尋ねしたいんですが、住都公団の問題で今各地で非常に大きな問題になっていますのが建てかえによる三倍、四倍、五倍の高家賃問題ですね。 　それにつきましては、要するに公団側の考え方では、建てかえる際に、その時点での地価を反映させる、時価ですね、ということのようなんですよ。新たに土地を購入するわけでもなくて、もう既に何十年、大体今三十年代のをやっていますが、昔に購入した土地に上をかえるだけなのに、今の時点での時価を算入するということで、大体二ＤＫで五、六万円のところが十万円以上ですね。十五、六万というのが大体じゃないかと思います。そういうことになりまして、これは本当に大問題で、各団地で大きな運動も起きたり、いろいろな問題が起きているのですが、そもそも公共住宅の場合には地代を入れないのが望ましい、今のお話、基本的にそういうことだと思います。にもかかわらず、新たに取得するのでもないのに時価を組み入れる、これは私は全く筋が通らないことだというふうに思うのですが、もと公団にもいらっしゃったことがあるという参考人の御意見をお伺いしたい。

○長谷川参考人　建てかえの問題と地価を算入する問題は一応別の問題だろうと思います。建てかえの目的自体は、有効利用されていない、容積率が非常に低くて、古い時代の建物ですから有効利用されていないというものを有効利用したい。それは、建てかえられたところに住んでいる人だけじゃなくて、これから公団住宅に入りたいという人も含めて住宅供給をしようとする対策だと思います。そういう意味では、これが居住者に対する利益のみを対象にした対策であると、全体の利益というものを見失ってしまうと思います。むしろ、新しく入る人もなるべく安く入れるとか安い分譲を受けられる、こういう可能性を残すべきだろう。そのために建てかえをやっていると理解しております。 　それから、家賃そのものも、やはり三十年の歴史の中ではかなりアンバランスがある。そのアンバランスを是正する方法として地価というものを持ち出したのだろうと思うのでございます、私実態はよくわかりませんが。しかし、基本的に大事なことは、全体について、国有地等であれば地価を反映させなければいいわけでございますけれども、現実に、そこで実は既に公団としては借入金でもって買ってしまった、こういう状況であれば、多分公団としては、新しい入居者、古い入居者、それからほかの団地の入居者、この辺のバラ シスを考えて地価をそういうふうに算定していると理解しておりますが、それ自体については、建てかえの問題と直接リンクするというか、だから建てかえが悪いということにはならないというふうに私は思います。

○佐藤（祐）委員　私も、建てかえ自体は悪いことではない、やはり昔の建物ですから、いろいろ使い勝手も悪いとか、狭いとか、一番大きな問題は狭いということだろうと思うのですが、それをよくしていくということはいいのですけれども、その際に、今お話ししたようなことで、べらぼうな値上がりで従来住んでいた人が住み続けられなくなる、その一つの大きな原因になっているものですからお聞きしたという次第であります。 　稲本参考人にお伺いしたいのですが、稲本参考人にも三年前にお尋ねしたと思います。先生のお考えの中で、ちょっと私不勉強で、よくわからなくて申しわけないのですが、定期借地権の問題ですね。今もお話ありましたけれども、短い場合は三年、五年とか、あるいは五十年とかいうことになろうと思うのですが、こういうものを活用する、普及することの有効性といいますか、どういう点でそれがおっしゃっておられる五倍以内の住宅の取得を可能にする上で有効なのかというのが一つであります。 　それから、時間が余りありませんから、あわせてお伺いしてしまいます。土地転がしを防止するという点だと思うのですが、稲本参考人のお考えの中で、国土利用計画法による届け出制度で、価格だけじゃなくて利用目的もきちっと審査する必要がある、そして利用につながらないような所有権の移転、こういうものにはメスを入れなければならぬというふうにお考えとお聞きしておりますが、その二つの点について少し詳しくお話しいただきたいと思います。

○稲本参考人　第一点の、定期借地権など新しい仕組みが土地の有効利用という観点から適切に機能するか、機能するとしたらどういう点を重視すべきか、こういう御趣旨だと思います。 　今まで、従来の借地法のもとで、借地上に建物を所有し居住をしてきた者は、大変手厚い保護を受けてきました。私は、そのこと自体は間違っていなかったというように思うものであります。しかし、この借地権という制度は、本来は土地を利用するための制度であったにかかわらず、借地権価格というように借地権そのものが独自の価格を持ち、そして借地権の設定を受けようと思えば、利用者からは払わざるを得ず、貸した方からいえば、出るときに立ち退き料として土地の価格の六割、七割というものを用意しなければならない。どっちの側から見ても大変使いにくい、なじみにくいものにこの七十年の間になってきたわけでございます。 　このことの原因等については私たちも検討はしておりますが、きょうはそのことを申し上げません。ただ、重要な点は、借地権という権利の名のもとに土地について発生したキャピタルゲインを借地権者に分ける、借地権者がそれを取るということになったがゆえに、先ほど申しましたような地価のそれこそ六割、七割というような、実際の利用とはかけ離れたような数字がひとり歩きをしたものと思われます。 　先ほどの御質問にもございましたけれども、なぜ相続税の課税に当たって、借地権価格が公定の割合で五〇％、六〇％、七〇％、Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄという符牒がつけられて課せられてくるか。これは、相続税がやはり一種のキャピタルゲイン課税という意味を持っているのであって、現実に二十年間、三十年間に発生したであろうキャピタルゲインが土地所有者に全部行くのではなく、借地人の方にかなり行っている以上、これに課税しなければならない、こういう論理を国税当局の方に持たせるに至っているわけであります。 　問題は、利用と関係のないキャピタルゲインの帰属が、この新しい制度の活用を妨げてはならないということでありまして、そのためには、まず権利金なしの借地権の設定を大いに普及、指導していかなくてはならない。定期借地権というのはそういう思い入れでつくられたものであります。 　しかし、不動産鑑定の御専門の方から言わせれば、五十年型の長い定期借地権の場合には、やはり設定時にいろいろな競争もあるだろうし、そこには従前の借地権とは違うが、権利金の授受ということはやはり出てくるのではないだろうか、こういう指摘があります。私たちは、なおできる限り、この定期借地権の設定について設定権利金、それから中間における譲渡の対価、そして立ち退きに当たっての金銭の給付については、できるだけそれを抑制するような方向で総合的な施策を考えていかなければならないというように思いますが、今までの借地というよい制度をゆがめたのは、キャピタルゲインの配分の論理になってしまった点で、これに対する反省から生まれてきた新しい制度は、そういうものではないようにしよう。国税当局にも私たちはそれを望んでいるところであります。 　第二の、国土利用計画法上の届け出に基づく審査という制度に関して、土地転がしを防止する、禁止するためにどう考えればよいかということであります。 　佐藤委員は、前にも私申し上げたことをよく御記憶になっておられたと思いますし、またほかで述べたことも既にお知りのようでありますが、既に国土利用計画法上の、現行法の規定にある価格審査だけではなくて、利用目的審査をやらなければならない。この点、私は現在の時点でも大いに強調したい。 　そして、これに反対する意見というのは、原則論としてはないのでありますけれども、現実論としては、人手とそれを支える財政的な条件が地方自治体、都道府県にない、これは膨大な人手を要する。価格の場合には、審査をする人間の手元にある程度の目安になるような基準表が、これは公表されていませんが、そういうものがあればそれとの突き合わせで、余りかけ離れていない限り不勧告という取り扱いにするということができるのでありますが、利用目的ということでは、ぺーパー上ではなかなか審査ができない、それをちゃんとするためには現地に赴く必要があるし、また、そのような利用があたりの環境に対して悪い影響を与えないかということまでしなければならないでありましょう。 　このような点で、まだ未経験の仕事を国土利用計画法では現行法で定めているわけでして、これを全国一律に実施することは難しいということになっても、そういうことが可能な地域を選び、また、パイロット的にやっていく必要があるのではないだろうか。許可制度というもう一つの制度があり、そのための地域の指定、これを活用せいという御意見もありましたが、私はそれよりも、利用目的審査を重点的に行うべき地域というものを、監視地域とはまたちょっと別の観点から定めてやってみたらよいのではないだろうか。私は、それは、今の一種住専であれ、二種住専であれ、また住居地域であってもいいと思いますが、そのようなあたりで、住居という目的から明らかに逸脱するようなことをねらいとした取引を規制すべきであろう。 　このような投機的目的のための取引というのは利用にかかわりのない取引でありますから、それをどのように禁止または抑制しても、憲法二十九条の一項、二項に反しない、むしろ、そのようにすることが土地基本法二条の趣旨であろうと考えますので、土地基本法の制定を経て、国土利用計画法のこの制度、すなわち利用目的審査という制度がようやく実際の場に移されるのではないか。その場合の人手や財政上の条件は、先ほど申しました、一定の地域を限定してでもやるということでクリアしていけないかと考えているのでございます。

○佐藤（祐）委員　ちょっと時間が迫ってまいりました。最後に泉参考人にお伺いします。 　地価は全体としてはまだもっと下がる必要があるということでありますが、総合経済対策の問題もあります。十三兆ですか、公共投資がかなりの大きなウエートを占めていますが、一部の人たち の間からは、今の地価の下落傾向に何とか歯どめをかけたいとか、そういう期待も出ているというふうに聞いているのですね。総合経済対策が、バブルとまではいかなくても、そういう、ミニバブルとでもいいますか、の再現を来してはならないというふうに思っています。 　先日も、泉参考人は不動産関係お詳しいようなのでお聞きするのですが、不動産協会の方々が、監視区域の指定はもう解除してもらいたいとか、それから地価税は廃止してもらいたいとか、そういう要望も出されているというように聞いているのです。これは私は、国民の立場で言いますと、ちょっと危険な方向ではないかと憂慮しているわけでありますが、参考人の御意見をお聞きしたいと思います。

○泉参考人　お答えをさせていただきます。 　監視区域の制度という場合に、指導をしたり勧告をするという場合は、価格が著しく高いという場合にそういう勧告なり指導がございますので、したがって、土地の取引に阻害を与えるという、もともとその性格ではないわけでございますね。そういう点で、私は、いましばらくは監視区域制度、もちろん恒久的なものではございませんのでいつまでも続ける必要もないわけでございますが、おっしゃっているような、現在の公共投資とか、今金利が低いというような状況を考え合わせますと、いましばらくは監視区域制度を続けていくべきではないか、かように考えております。

○佐藤（祐）委員　終わります。どうもありがとうございました。

○玉城委員長　伊藤英成君。

○伊藤（英）委員　本日は、三人の参考人の先生方、本当に貴重な御意見をいただきまして、ありがとうございました。私もいろんなことに関心を持っていたわけでありますが、本日、同僚議員からもいろいろな議論が既にされておりますので、できるだけ重複を避ける、そんなことにつきましてお伺いしたいと思います。 　まず最初に、長谷川参考人にお伺いしたいのですが、先ほどの御説明で、一九八五年以降構造変化をしてという話をされました。また、稲本先生は一九八三年を一つのベースとして考えられているお話もあったのですが、今後のためにということで思いますし、そしてまた、今の日本のいわば経済状況も、こういうものの結果が今日の状況になっていると私は思うのですが、そういう意味で、今後のために伺うのですが、一体、あの一九八五年以降の構造変化、いわゆるバブルというのは、なぜ本当に起こったのだろうか。 　そして、なぜこれを私たちは抑えることができなかったのだろうか。そして、これから将来、こういうことは二度とといいましょうか、四たびといいましょうか、そういうことは本当に起こらないのだろうか。ここ数年というよりも、もっと先、将来本当に起こらないのだろうか。そして、起こらないようにするためには、今までもいろいろな施策はやってきたわけでありますが、これから何を本当に考えなければならぬかということについてお伺いをいたします。

○長谷川参考人　バブルの発生から崩壊までの件、私はこういうふうに考えております。 　世の中では、一九八五年のプラザ合意以降の円高誘導あるいは金融緩和、これが原因だということでございますが、もう少し長く考えれば、私は八〇年代の前半から実は国際的にこういう動きがあった。一つは、レーガン政権のもとで規制緩和、減税、低金利という形での民需の刺激策がございました。サッチャー政権でも同じ民活、民営路線をとりました。これが、アメリカでは既に一九八五年に日本がバブル経済に入ったときに実は崩壊をしておったわけでございます。イギリスもややおくれて崩壊をしておりました。 　我が国は、この民活、民営路線、これは一つの政策としては非常に立派な政策だと思いますが、低金利、金融に依存した体制が八五年以降アメリカ、イギリスと同じようなバブル経済をつくってしまったんだ。これは八〇年代の大きな世界的な流れの一部だろうと思っております。 　ただ、我々はアメリカやイギリスより後にそういうことを経験しました。アメリカ、イギリスの事態を正確に理解しようとはしませんでした。アメリカがバブルが崩壊し不動産不況になったときに、日本はそれを日本のバブルで買ってあげる、実はこういう対応をとったわけでございます。大きく言えば八〇年代の流れだと思います。 　私の資料の四ページを見ていただきたいと思いますが、日本のバブルも、東京都の区部でいいますと、昭和六十二年の後半には既にバブルが崩壊しておったわけであります。六十二年、この図ですと六十三年が、東京区部では三倍でもってピークアウトしております。実際には、六十二年の後半、株でいえばブラックマンデーの前後に地価は急落しておりました。ところが、この急落のシグナル、ブラックマンデーの株価の急落あるいは地価の急落のシグナルを、我々全員が無視をしていたわけでございます。無視をしたというより、むしろ、バブルの崩壊どころかバブルを助長する政策をとりました。 　ＮＴＴ株の発行がちょうどそのころでございました。国みずからがバブルビジネスに手を染めました。公定歩合の引き下げも二分五厘に下げたのもちょうどそのときでございました。さらに、円高不況の緊急経済対策で六兆円の対策をとりました。これらがせっかく消えたバブルを実は下支えしてしまったということでございます。 　私はこれは大変な政策ミスだと思いますが、国際経済環境からやむを得なかったという説明があるかもしれませんが、それから二年間、その対策が打たれずに二年間放置してしまった。九〇年になって初めて金融それから税制、こういった面での対策が出ました。この二年間を空費したということ、この間には土地基本法の成立等がございました。ただ、具体的な政策の執行がおくれてしまったという点が悔やまれるというふうに思いますし、九〇年、平成二年になって公定歩合が引き上げられた、あるいは金融規制が出てきた、あるいは税制改正が行われた、これで実はバブルがつぶれたんですが、私の見るところ、バブルはこういう政策があったからつぶれたというより、つぶれるべくしてつぶれて、これらの政策がそれを加速しただけだというふうに理解をしております。 　返す返す残念ですが、我々は、拝金主義、拝土地主義、こういったゆがんだ経済意識が企業にも個人にも全員にできてしまったということがかくも事態を悪くした基本的な原因だと理解しております。人間のさがというか、言ってみれば、そういう問題だろうと理解をしております。それから構造的な変革を行いましたから、私は少なくとも今の、我々が生きている限りというか今銀行の新入職員が頭取になるまではこのことを覚えておりますから、そう簡単にバブルが再来することはあり得ないと思います。 　それから我々の土地意識、拝金主義とか拝土地主義とか、この戦後三十年続いた言ってみればゆがんだ経済意識というのは、今消えていく最中だと思います。この消えることによって、私は健全な経済とか健全な社会が必ず来るというふうに思っておりますし、そういうふうに動いていると理解しております。政策的には、これまでつくられた枠組みを着実に実行していけばそれで済むのではないかというふうに思っております。

○伊藤（英）委員　私は実はついこの間の予算委員会の場でも総理に申し上げたのですが、やはりマクロの政策がああいうものをつくり出した、あるいはそれを下支えしたということもあるかもしれませんね、そういう意味でいわば私たちの責任がどんなに大きいのかということを申し上げたりしたのですが、今長谷川参考人の言われた要するに人間のさがといいましょうか、私は、いろいろなことを今やりますし、そして当面というか、どれだけの期間はいいかもしれませんが、しかし本当に大丈夫だろうかというふうにはいつも思わなければいけないのだろうという気がしているのです。そういう意味で、いろいろな政策はそれこそ適切なものを実行していかなければならぬということをますます痛切に感じるわけであります。 　そこで、先ほど長谷川参考人のお話の中にも、そしてまた稲本参考人の中にも話があったのですが、これからの問題としていかに日本の国土を、地域を、あるいは町を計画的につくり上げていくかという都市計画の話やら、あるいは住宅の計画の話やら地区計画の話があったわけでありますが、私はどう考えてみても、他の先進国と比べれば、幾つかと比べればこういう部分は現在は非常におくれておる。これは法律等もいろいろと整備されつつはあるのですが、今動いている状況について、極めていい方向に実際の部分で、法律とかそんなものだけじゃなくて本当の動きとしてかなりうまく動きつつあると思っておられるか。そして本当に日本がそういうふうになっていくためには、やはりもっとこうしなければいけませんよというような部分がどのくらいあると思われるのか。これは稲本参考人と長谷川参考人にお伺いします。

○稲本参考人　私は、今具体的にそういう方向に働くような制度や、また明確な考え方があるかと言われれば、残念ながら、ないというふうに考えざるを得ないと思います。 　ただ、例えば二十年後、三十年後に現在と同じような状況であってよいか、またその間にこのような土地、地価の高騰というような事柄、住宅問題の再度の深刻な事態、こういうことを繰り返してよいかといえば、絶対してはいけないことでありますし、二十年先に同じようであってはいけない。 　そのためにしなければならない中長期的な課題は何かというように考えますが、私は避けて通れない問題として首都機能の移転の問題、分散の問題はこれから七、八年かけて徹底的に議論をして、そして、その一部を実行に移していかなければならない事柄だろうというように思います。 　それから二番目に、計画といいましても、今まではどちらかというと資源再配分的な、または、もっと端的に言えば財政上の、予算配分的な計画ということが前面に出過ぎたように思いますが、そうではなくて、何といいましょうか、エネルギーの面でもまた人間の労働力の面でもどのように抑制していくかというような計画を前面に出していかなければならないように思います。そのための予算措置であり、そのための資源再配分であるというように考えます。大変抽象的な言い方ですが、比較的中央から見るのではなくて地方から見る見方にはそういうものがあるのではないか。 　これは人から聞いたことを申し上げるようで恐縮なんですが、例えば出雲市の岩國市長が言う、日本の経済発展というのは地方にとって逆に貧困をもたらしてきている。これについて中央の側からの発想で地方の計画を立ててもこれはどうにもならない。むしろ地方の観点からまずその地域の計画を立てる。それを中央が優先的に認めるということでなければならないということを言っています。私は、国土利用計画の全体の体系から始めて、少なくとも、国の事務として都道府県知事が行っているさまざまな計画行政についての見直しを、そういう観点からすべきであろうというように考えています。

○長谷川参考人　東京あるいは日本の町並みの貧しさ、あるいは私たちの住宅や住環境の貧しさ、貧困さというのは、基本的には、我々はお金を使うべきところに使わずに、使わなくてもいいところに使ってしまった結果だと思っております。より建築空間、住宅空間をふやすべきお金をむやみやたらに土地に入れてしまった。この結果が、実は貧相な町になっておりますし、私たちの住宅や住環境を貧しくした基本的な原因だと思っております。それは私ども持っておる拝土地主義というか土地神話ということがそのベースにあると思います。土地にむやみにお金を入れて、上がったことをもって資産がふえたと喜ぶ、そういう我々の持っておる貧しい風潮というのが実はその原因だと思っております。 　しかし、私はこれは今大きく変わりつつあると思っております。私たちは、大事なのは住空間であるし、建築空間であるというふうに理解が進んでおるはずでありますし、それから、これからは市街化区域の農地にしろ、米問題を含めた農地と都市の問題、こういった問題でも、私は今の減反した農地がいつまでもあのままであるとは思いません。いずれこれは都市的土地利用に転換するだろう。といいますと強力な圧力が、供給圧力が来ると思います。同時に、市街化農地三万五千ヘクタールの供給圧力も非常に強うございます。実はこれらの土地がすべて都市化するわけではないと思います。むしろこれからは、土地に関しては売り手市場でなくて買い手市場にはっきりなってくると思います。買い手市場になった以上はアフォーダブルというか、買い手の購入能力、実は買い手のニーズに応じて地価が形成され都市づくりが行われるということは大きな流れであろうと思っております。そういう点では今時代は変わっているのでございましょうし、先に対して都市住宅問題については明るい展望を持っていいんじゃないか。それには一番大事なことは、我々の土地意識と申しますか、むだなところに、土地のようなどっちでもいいものにお金を入れて大事な住宅や建築空間にお金を入れなかった、このとがめを今受けておるわけでございますから、これを逆転させるということが最も大事なことだと思っております。

○伊藤（英）委員　もうちょっと具体的なことをこれは長谷川参考人にお伺いします。 　先ほど地価税との関係で、固定資産税が適切に行われてきて、地価税の役割を果たすときにはというふうな話をされましたね。これは私は実は全く同感なんです。今現実に固定資産税は地方税になっていて、そして地価税は国税になっているわけです、これはいろいろな経緯でこういうふうになっているのですが。この辺のことについて、今後固定資産税を適正な水準に上げてきたときの地価税のいわば整理の問題になるんだと私は思うのですが、この辺は、国税と地方税とに分かれている部分の問題についてどういうふうに考えられますか。

○長谷川参考人　地価税と固定資産税の関係でございますが、これは基本的には土地基本法で地価の評価を、税制についての評価の統一を図る、あるいは土地の有効利用を促進し、資産としての有利性を縮減する、この大きな目的に沿って両方とも実施されたはずでございます。 　固定資産税の改革は私は大変必要なことだと思いますが、現実を見て大変難しい。これは積年の固定資産税の持っている問題点が一挙には解決できない。現実に固定資産税の改革も進んだわけでございますが、地価が七割になるまでには十二年間かかる、こういうふうなプロセスを経ておりますれば、十二年間その問題の解決が先延ばしになります。そこで、実はその土地問題というものの緊急性から、私は地価税にその機能を代替させるということでスタートしたと思っておりますし、確かに国税と地方税の問題はあるかもしれませんが、その土地の評価という点では両方は一致しております。税の帰属だけが違うだけでありまして、機能としては同じでございます。 　私は、長期的には固定資産税の評価が適正に行われ、評価が公開され、すべての経済機能が、あるいは生活の機能がこの固定資産税の評価額をベースに機能していく、そういう事態になったときに地価税がバトンタッチをするんだと、一日も早く私は地価税が固定資産税にバトンタッチすることを願っているわけでございます。

○伊藤（英）委員　相続税の問題についてお伺いしたいんですが、最近この相続税の問題でいろんな悲劇も東京都内でも起こったりしているんですね。相続税を払えなくて自殺した人もあったとかいう話が起こったりしているんですが、このいわばバブルの崩壊とともに路線価と地価公示価格が逆転して今のようなことが起こったりしているわけですね。こうした逆転現象についてどういうふうに理解したらいいのか、どういう方向でこの問題について解決をしていったらいいのか、これは泉参考人と長谷川参考人にお伺いしたいと思うんですが。

○泉参考人　先ほど冒頭で、年間首都圏では場所によっては三〇％以上の下落を示しているということでございますので、結果として相続税路線価は地価公示の八割でございますので、三割下がったということは、一年間で見ると後半の方へ来ますと確かに逆転現象を起こしてしまうということでございます。確かにこれは問題でございますが、税務当局の御見解では、そういう場合、相続税については当然不動産鑑定士の鑑定書をとって、その三割下がったなら三割下がったということを疎明していただければそれに対応すると言っておりますので、その辺はそういう形で解決できるんではないかと思っております。

○長谷川参考人　相続税の問題は私は大変個人にとっては深刻な問題だと思っております用地価の高騰前は、私の調べでは相続税を納めた人は、百人亡くなると大体三人か四人でございました。納めている相続税もせいぜい千四、五百万でございました。それが地価の高騰の後になりますと、昭和六十二年、三年、それから平成二年の数字でございますと、一人当たり六千百十五万円という数字が出ておりまして、わずかの間に実は四倍近い上昇になりました。課税対象人数もふえております。そういう点では私は相続税が大変大衆課税になってしまった、資産の再配分という機能よりむしろ苛斂誅求な税になってしまったという感じを持っております。 　ただこれは、相続税が高いのではなくて地価が余りにも高過ぎたわけでございます。少なくとも地価の高騰前の段階であれば、相続税の問題はさほど社会問題にならなかったのであります。なぜなったかといえば、それは収益を超えたあるいは所得の地価形成になってしまった結果だと思います。そういう意味では根本的な問題は地価が収益とか収入とかの水準に戻るしかこの解決の方法はないというふうに理解をしております。 　なおかつ、相続税の絡みでは急激に上昇しましたから、急激に地価が上がったり下がったりしますから、そのときの過渡的なフリクションだと思います。過渡的なフリクションでもって相続税を云々するのは間違いで、過渡的なフリクションであれば過渡的な対応をすべきだと思いますし、多分今、泉さんもお話があったように評価額を現実の評価に合わせるあるいは物納を認める、そういう弾力的な対応でその過渡的な問題の解決を図るべきだというふうに理解しております。根本的には地価がその収益に応じた、所得に応じた水準に戻ることが根本的な解決だというふうに理解しております。

○伊藤（英）委員　最後に一点だけ、監視区域制度の問題につきまして、先ほど泉参考人からお話がありましたけれども、他の議員に対して話がありましたけれども、長谷川参考人に、この監視区域制度のいわば緩和、見直し論議等がいろいろあるわけでありますが、長谷川参考人はこの点についてどのように考えられるかお伺いいたします。

○長谷川参考人　監視区域はもともと実は緊急的な措置として一定期限に限って発動するという趣旨でできたものだと理解しております。それで、これは取引に対する公的介入ですから自由主義経済のもとでは決して望ましいことではないと思います。しかし、地価の高騰のときにやむを得ざる状況でございますから、そのやむを得ざることの対応だという点をやっぱり理解すべきだと思います。 　で、私は一番大事なことは、実は私たちは地価とか土地市場という情報を持ち合わせておりません。株価と違いまして土地に関する情報は極めて実は限られております。そういう意味で、監視区域の制度というのは一つの土地市場を明確にするという意味では大変効用があると思いますが、その土地市場についての情報をきちっと整理をし、公開をし、消費者が合理的な行動をとり得るというための対策として行われ、これからは変質することを期待をいたします。

○伊藤（英）委員　時間が来ましたので終わります。ありがとうございました。

○玉城委員長　以上で参考人に対する質疑は終了いたしました。 　この際、参考人各位に一言御礼を申し上げます。 　参考人各位には、貴重な御意見をお述べいただき、まことにありがとうございました。厚く御礼を申し上げます。 　次回は、公報をもってお知らせすることとし、本日は、これにて散会をいたします。 　　　　午後零時七分散会