建設委員会住宅宅地問題に関する小委員会 第1号

○渡辺（栄）小委員長代理　これより住宅宅地問題に関する小委員会を開きます。 　小委員長所用のため、小委員長の指名により、私が小委員長の職務を行います。 　住宅宅地問題に関する件について調査を進めます。 　宅地供給の促進対策について、計画局長及び土地局長から順次説明を聴取いたします。まず、大富計画局長。

○大富政府委員　お手元に「宅地供給の現況と問題点」という白パンをお配りしてございますが、これに基づいて説明させていただきたいと思います。 　まず、一ぺ－ジでございますが、「宅地対策の基本的方向」というのを書いてございます。「宅地需要は、大都市地域を中心として、なお根強くかつ厖大なものがあると考えられる。この宅地需要に応えて良好な新市街地の形成を図りつつ、必要な宅地供給を確保していくことが宅地対策の基本的目標である。」二番目といたしまして「地価は鎮静化しているものの、依然として地価水準は高く、今後とも地価抑制策を堅持しつつ、宅地開発公団等公的機関の宅地開発事業及び優良な民間宅地開発事業による計画的な宅地の大量供給を図る必要がある。」この二つが宅地供給施策を進める基本だと考えておるわけでございます。 　二ページの方には、この地価の上昇をグラフに書いてございます。 　三ページをお開きいただきたいと思いますが、しからば一体宅地需給の現況と見通しはどうなっているかということでございますが、ここに住宅の第一期五カ年計画、第二期五カ年計画と対比いたしまして、第三期の五カ年計画を掲上いたしました。八百六十万戸に見合う新規宅地の供給量を六万六千ヘクタール見込んでいるわけでございます。その内訳は、公的供給と民間供給に分かれるわけでございますが、今後やはりいままで相当のシェアを占めておった民間の供給量が落ちるであろうという前提で、公的供給の割合を少し大き目にいたしております。その下に三大都市圏の供給量も書いてございますが、これが第三期の必要六万六千ヘクタールでございますけれども、参考までに四ぺ－ジの方に、現在国土庁で進めておりますところの三全総でも、やはり六十年段階あるいは六十五年段階での宅地の必要面積を書いてございます。全国で六十年までに十二万八千ヘクタール、六十五年までに十九万ヘクタールという数字を書いてございますが、ほぼ建設省の試算している内容と同じでございます。 　五ぺ－ジに入らしていただきますが、まあ、そう言いながらも、現在宅地の供給というものは徐々に減少傾向で推移しているというデータでございまして、四十七年をピークにいたしまして逐年落ちているわけでございます。ここにも公的供給と民間供給、区画整理という面で書いてございますが、公的も民間も落ち、区画整理が上向きのカーブになっておるわけでございます。 　この宅地供給が減少傾向にあるということは、次のぺ－ジの開発許可あるいは区画整理事業の認可の件数で見てもわかりますようにだんだん落ちつつある。これが非常に私ども問題だと思っておるわけでございます。 　そこで、一体今後宅地政策を進めるに当たりましてどういう問題点があるのかということで、七ページに入りますが、「宅地開発の当面する問題」といたしましては、一つといたしまして「宅地への利用転換の促進」ということが大事でございます。ここで（イ）、（ロ）、（ハ）と三点書いてございますが、問題点といたしまして、（イ）に「水資源の確保難、交通機関の未整備、地方財政への圧迫、緑地の保全等を理由として、特にまた、人口抑制策から地方公共団体は、開発抑制策をとっている。」団地お断り等に集約されますような人口抑制策というのが一番基本の問題でございます。それから（ロ）といたしまして「地価の上昇により、土地の資産的保有の傾向が助長され、素地価格が依然として高水準にあるため、宅地開発事業者による素地取得が低迷している。」地価上昇が横ばいになったという段階におきましても、依然として素地価格が高水準にある。それから（ハ）といたしまして「市街化区域内に所在する農地、未利用地等の宅地化があまり進んでいない。」ということで、次の八ぺ－ジの方に書いてございます。 　よく不動産業者が一体どのくらい土地を持っているのかということが言われるわけでございますが、八ぺ－ジに五十一年三月三十一日現在の不動産業の実態調査によるデータがございますが、調査対象約二千社の保有土地でございましてたな卸し用の土地のみの集計でございます。これによりますと、十三万二千ヘクタール持っておるわけでございますが、その中で市街化区域の中に持っておるのは一八・四％、二〇％足らずであるということでございます。 　それからその次の資料は、国土庁が調べたデータでございますが、四十四年から四十九年までに取得した一団の土地、これは三十万ヘクタールということになっておりますが、そのうちに市街化区域で持っている土地がわずかに四％にしかすぎない。確かにいっぱい土地は抱えておってもそれがすぐ役に立つところには余りないというデータでございます。 　それから、その次の九ぺ－ジは、現在市街化区域というのは全国で百二十四万ヘクタールあるわけでございますが、その中で、その市街化区域の中にやはりまだ宅地適地といたしまして農地が相当あるということを先ほど申し上げたわけでございますが、三大都市圏でもなおかつ十四万二千ヘクタール、全国でも二十五万三千ヘクタールある。土地がないというわけではございません。こういうものがなかなか宅地に転換しにくいという問題でございます。 　その次の十ページのデータはこの市街化区域内の住宅用地向け農地転用面積の推移でございますが、四十七年をピークといたしまして逐年これもダウンをいたしておる。なかなか新しい宅地が出てこないということでございます。 　十一ぺ－ジに参りまして、関連公共公益施設の整備でございます。宅地供給上の隘路の大きなものといたしまして、宅地開発事業に伴い必要となる公共施設の整備に要する費用の負担の問題がございます。これらの公共公益施設の整備に伴う地方財政負担の問題は深刻な問題であり、地元地方公共団体は宅地開発指導要綱等によりその費用の一部を開発者に負担させており、この開発者負担が宅地供給原価の相当の割合を占めることとなっております。一つの問題の指摘でございますが、十一ぺ－ジのデータに、その下の方に書いてございますように、これは金融公庫の調べでございますが、公的開発と民間開発に分けておりますが、規模が大きくなればなるほど造成原価に占める開発者負担額の割合が大きくなってくる。公的開発で平均で四五・五％でございます。民間開発が三二・五％。それからその下の欄にありますのは都市開発協会という私鉄グループの調べでございますが、ここでも三九・七％、四八・八％というデータになっております。 　十二ページは都市施設の整備状況、これは建設白書にも引用したデータでございますが、ここで書いておりますのは、既成市街地が六十四万ヘクタール、新市街地八十二万ヘクタールという全国の市街化区域の中で一体どのくらいに社会資本整備なり面整備が進捗しているかというデータでございまして、大都市圏の既成市街地においてすら、道路にしても下水道にいたしましてもまだなかなか思うようにいっていない。そこで、宅地開発がもっぱら施工せられているところの新市街地においては関連公共公益施設の整備というのが非常に急務な問題になっているというデータでございます。 　十三ページは、この重要な関連公共公益施設の整備制度について一体いままでどのような施策がとられているかということで、簡単に書いてございますが、四十二年六月の五省協定からスタートするわけでございますが、四十七年六月には建設委員会におきましても審議されましてその決議があっておりまして、それをもとに逐年公共公益施設整備についての施策が充実されておりまして、これは現況を書いております。十三ぺ－ジ、十四ぺ－ジにわたって書いてございます。 　それから、十五ぺ－ジは、にもかかわらず非常に計画的宅地開発が窮屈になっている、関連公共公益施設の負担が大きくなっているということで、最近宅地開発事業が小規模化しているということでございます。 　十六ぺ－ジに、開発許可の規模別の推移ということでだんだんと開発規模が小さくなってきているという資料を挙げております。 　それから十七ぺ－ジもそういうデータでございますが、戸当たりの敷地面積が逐年小さくなってきているということで、二十五、六年当時は戸当たり二百四十七平方メートルであったものが、四十八年には百七十一平方メートル、五十坪程度の非常に小さいものになってきておるということでございます。 　それからもう一つ、十八ぺ－ジ、宅地供給の問題点の一つとして金融条件があるわけでございます。ここには五十二年十月一日現在の新規借り入れコストが書いてございまして、非常に低い数字が出ているわけでございますが、これは五十二年当初におきましては大変高かった資金ベースでございます。地価が横ばいでございますので、宅地供給につきましてはこういった金融条件を改善することが非常に重要な問題になっておるわけでございます。 　それから十九ぺ－ジは、土地税制の問題といたしまして、法人の土地譲渡益重課の制度、それから特別土地保有税の制度、それから二十ぺ－ジに、個人の譲渡所得に対する課税の状況というのを書いてございます。こういう土地税制の問題も非常に重要になってきている。 　それから二十一ぺ－ジ以下は、公的機関による宅地開発の現況ということで、宅地開発公団、住宅公団の現況、それから二十三ページには、金融公庫それから開発銀行の状況、それから二十五ぺ－ジには、公的大規模宅地開発の一覧表というようなことでまとめております。 　以上、簡単でございますが、説明にかえさせていただきます。

○渡辺（栄）小委員長代理　次に、松本土地局長。

○松本（作）政府委員　お手元の資料によりまして、宅地政策との関連におきます当面の土地問題と土地対策について御説明いたしたいと思います。 　まず最初に、地価の動向でございますが、地価はここ三年余にわたりまして安定的に推移しておりますが、地域別に見ますと、土地の需給の実態を反映いたしまして変動率に格差がございます。この表に示してございますように、昭和四十九年以降の地価公示価格の動きでございますが、四十九年一月一日から五十年一月一日までに全国平均で九・二％値下がりをいたしまして、以後五十年一月一日から五十一年一月一日までは〇・五％、五十一年一月一日から五十二年一月一日までは一・五％のそれぞれ値上がりということになっておりますので、ここほぼ横ばいに推移しておると考えております。このような傾向は五十二年に入りましても基本的には変わってございませんで、地価公示地点の抽出価格調査によりましても、四半期ごとに見てみますと、一月から四月まで〇・四％、四月から七月まで〇・七％というような、ほぼ安定的な動きになっております。また一方、都道府県の基準地におきます地価調査を見ましても、七月一日から七月一日の間の一年間でございますが、ことしの七月一日までの間に一・五％の上昇にとどまっておるということでございます。ただ、地域的に見ますと、ここにもございますように、住宅地域の価格が需給の動向等を反映いたしまして全国平均よりも上がり方が目につくというような実態でございます。 　それから二番目に、土地取引の動向でございます。こういうふうな地価の安定をもたらしております一番大きな原因といたしまして、土地取引が安定しておるということでございますが、次の表を見ていただきましてもわかりますように、四十五年に二百八十八万件から四十八年には三百五十一万件というふうに増加いたしましたが、その後減少をいたしまして、四十九年には二百八十一万件に減りました。五十年、五十一年と二百五十万件程度の取引規模で推移をしておるという実態でございます。こういうふうな全国的な事情のほかに、地域的に見ますと、東京圏、大阪圏等につきましては、五十年から五十一年にかけましてやや増加傾向にありまして、これも宅地需給の動向等が反映されているものと考えております。 　こういうふうな土地の取引に対しましては、御案内のように国土法によって取引規制を実施しておりますが、その内容は、次の表にございますように、半年ごとにとってみますと、五十年の七月から五十年の十二月までが一万三千件、五十一年の一月から五十一年の六月までが同じく一万三千件、さらに五十一年の七月から五十一年の十二月までが一万六千件ということで、ほぼ同程度の規模で推移しております。その利用目的別の内容を見ますと、住宅用の割合というものが二七％から二八％程度の割合になっておるわけでございます。 　こういうふうな届け出の処理案件に対しまして、一方国土法におきましては、分譲住宅地の販売につきましては事前確認制度ということによりまして届け出と同様の取り扱いをいたしておりますが、この事前確認制度による実績を見てみますと、下の表にございますように、新しく申請をしておるものが五十年の七月から五十年の十二月までが十万五千区画で二千四百ヘクタール、五十一年の一月から五十一年の六月までが八万六千区画で千九百ヘクタール、それから五十一年の七月から五十一年の十二月までが同じく八万七千区画で千九百ヘクタールというようなことで、ほぼ同程度の新規の販売に伴う事前確認が申請をされておるわけでございますが、一方、新規申請から六カ月経過した後も販売がされない場合には再申請ということで申請をしていただくことになっておりますが、この再申請の件数が、この表で見ていただきましてもわかりますように、八万件から九万件、面積にいたしまして二千ヘクタールというようなことで、新規申請と同じ程度の規模のものが出されておるわけでございまして、これを見ましても、交通条件が悪い等々の事情で売り出しても必ずしも売れないというような物件が相当に残っておるという事情が見受けられるわけでございます。 　国土法におきましては、土地の有効利用を促進するという意味で遊休地の制度がございますが、この遊休地の制度に基づきまして国土庁が調べました未利用地の状況及びその活用状況について御説明したいと思います。 　国土法の遊休土地制度の対象となります四十四年から四十九年までに取引されました一定規模以上の土地のうちで、未利用地と判定されたものは約三十万ヘクタールに達するわけでございまして、下の表にございますように全体で三十万一千ヘクタールでございます。ところが、この内容を地域別に見てみますと、市街化区域の中にある面積は四％の一万二千ヘクタールでございまして、市街化区域以外の都市計画区域が九万一千ヘクタール、都市計画区域外の土地にあるものが十九万七千ヘクタールというようなことでございまして、大部分のものはこういうふうな市街化区域以外ないしは都市計画区域外というようなところにあるわけでございます。したがいまして、これらの土地につきましては、直ちに宅地として利用するというような立地条件の乏しいものが多いというふうに考えられるわけでございます。 　なお、所有主体別に見ますと、三十万のうちで二十万が法人、九万七千、十万ヘクタール弱が個人ということになっております。 　そこで、国土法によりまして遊休土地の指定を行いまして利用の促進を図ってまいったわけでございますが、各都道府県、市町村等に御協力をお願いしまして指定の促進方を行いましたが、結果といたしましては八百三十ヘクタールの指定にとどまっております。 　なお、この八百三十ヘクタールのうちで、市町村等が公共用地として取得する遊休土地につきましては、予算をいただきまして利子補給の措置を講じておるわけでございます。 　そこで、宅地供給がどのような実態になっておるかという点につきましては、先ほど建設省の方からも御説明がございましたが、私どもの方が全体的な土地の利用転換という姿でとらえてみた数字を申し上げますと、Ｖに書いてございますように、農地、林地等から都市的な土地利用という形で転換されたものは、四十五年――四十七年の三カ年平均では六万九千九百ヘクタールあったわけでございますが、五十年の時点で推計してみますと四万七千二百ヘクタールに減少しておるという実態がございます。それからまた、住宅用地につきましても、四十五年から四十七年の三カ年平均におきましては二万九千五百ヘクタールと推計されたわけでございますが、五十年時点では一万四千七百ヘクタールにとどまっておるというようなことでございまして、住宅地供給に伴います土地利用の転換が減少しておるということがうかがえるわけでございます。 　ただ、一方におきまして、国土利用計画において六十年を目標といたしまして土地利用の転換が計画されておりますが、これによりますと、住宅用地につきましては年平均二万ヘクタールの転換を予定しておるということでございますから、この二万ヘクタールと比べてみましても五十年の土地利用転換は下回っておるということが見受けられるわけでございます。 　そこで、住宅地の供給につきましては、先ほど計画局長の方からお話がございましたので省略いたしますが、まとまった住宅用地完成面積等で見ましても減少をしておるわけでございます。ただ、それにもかかわらず新設の住宅着工戸数というものが、四十九年から五十年、五十一年という形で増加いたしておりますので、これに見合った宅地供給というものはまとまった住宅用地という形ではなくて個別に供給されているのではないだろうかということがうかがわれるわけでございまして、このことが計画開発が減少していわゆるばら建ち等の個別の未整備な宅地供給に依存しておるという質の低下を示しておると考えられるわけでございます。 　そこで、このような計画開発、計画的な宅地供給が進んでおりません大きな原因といたしましては、関連公共公益施設の負担の問題がございまして、この点は先ほど建設省から御説明のあったとおりでございます。私どもの方が事例的に調査いたしました内容におきましても、有効宅地に充てられる土地の利用なり事業費の構成というものが限られておりまして、公共公益施設に充てられる土地なりないしは事業費部分が相当高いものになっているということがうかがえるわけでございます。 　そこで、国土庁といたしましては、直接の宅地供給ということのみではなくて、むしろ広くこのような土地の有効利用を促進するための土地利用転換を進めていきたいということで、この土地利用の転換を進めるための方法といたしまして、いろいろと問題がございます市町村の段階におきまして、地元市町村の積極的な協力を得て、宅地への土地利用転換を進めていきたいという計画づくりを始めておるわけでございます。それがⅧに書いてございます「市町村土地利用転換計画の策定」でございますが、これは市町村が中心となりまして、周辺を含めた土地利用計画に基づいて、環境保全と他の土地利用との調整を図りながら、公共公益施設の整備とその負担関係の適正化というようなことに関します計画をつくってもらいまして、その計画に沿った計画的な宅地づくりが推進されるようにというふうに考えておるわけでございます。このような場所を選ぶに当たりましては、そこに民間企業等の所有地で利用できるものがあるというようなことも考慮いたしまして、土地の選定を行っているわけでございます。 　また、この計画に基づきまして、事業が必要になってくるものにつきましては、建設省等の関係各省の御協力をお願いしていくというふうに、促進措置について検討を行っておるわけでございます。 　最後に、土地税制でございますが、先ほど建設省の方からも御説明がございましたが、この宅地供給と土地税制の関連というものを考えてみますと、一つは、現行の土地税制が持っております、投機的土地取引を排除いたしまして地価の安定を図るということが重要でございますから、そのための土地税制の基本的な枠組みは維持する必要があるということでございます。しかし、一方におきまして、優良な住宅地供給をいたしますために、特に民間の開発事業者の積極的な協力と意欲を高めていくという必要がございますから、そのために、現在の法人の土地重課制度の中で、優良住宅地供給を促進するための条件がございますが、この優良住宅地供給を促進するための適用除外要件につきまして見直しを行う必要があるのではないかというようなことで、現在検討を行っておるわけでございます。 　一方、特別土地保有税につきましても、土地利用の促進を図るということで、従来からも非課税措置がとられておりますけれども、その中にもう少し拡大して考える余地がないかどうかというようなことについて検討を行っておるという実態でございます。 　以上、宅地供給に関連いたします土地問題と土地対策について御説明をした次第でございます。

○渡辺（栄）小委員長代理　以上で、説明聴取は終わりました。 　　　　―――――――――――――

○渡辺（栄）小委員長代理　この際、去る十月一日、住宅金融公庫総裁及び日本住宅公団総裁に就任されました大津留君及び澤田君に御出席を願っておりますので、御紹介いたします。 　　　　〔拍手〕 　これより、先ほど説明聴取いたしました宅地供給の促進対策について協議のため、懇談に入ります。 　　　　〔午前十一時三十四分懇談に入る〕 　　　　〔午後零時十四分懇談を終わる〕

○渡辺（栄）小委員長代理　これにて懇談は終わりました。 　次回は、公報をもってお知らせすることとし、本日は、これにて散会いたします。 　　　　午後零時十五分散会