建設委員会住宅宅地問題に関する小委員会 第7号

○野中小委員長　これより住宅宅地問題に関する小委員会を開きます。 　住宅宅地問題に関する件について調査を進めます。 　本日は、参考人として日本住宅公団総裁南部哲也君、理事沢田光英君、理事有賀虎之進君、不動産協会理事長江戸英雄君及び全国宅地建物取引業協会連合会副会長田中祐次郎君に御出席を願っております。 　この際、参考人各位に一言ごあいさつ申し上げます。 　本日は、御多用中のところ本小委員員会に御出席くださいまして、まことにありがとうございます。 　ただいま本小委員会は、住宅宅地問題に関する件について調査をいたしておりますが、本日は、特に住宅宅地問題について江戸参考人及び田中参考人から忌憚のない御意見をお伺いいたしたいと存じます。よろしくお願いいたします。 　なお、御意見の陳述はお一人十五分程度にお願いいたします。 　まず、江戸参考人からお願いいたします。

○江戸参考人　では御下命によりまして、住宅宅地問題に関しまして、私ども実際家の立場から意見を申し述べさしていただきたいと思います。 　まず私は、現在の宅地供給の実情から見まして、土地対策、住宅対策につきまして、この際、思い切った考慮をするのでなければ、日本の住宅政策というものは非常に大きな支障を受けるのではないかと思っておるわけでございます。これにつきまして具体的に申し上げたいと思います。 　現在、私ども不動産協会の調査によりますと、首都圏におきまして宅地の供給が逐年、激減いたしております。私どもの調査では、昭和四十六年をピークにいたしまして、ただいま約六割減という実情でございます。そこで、これはどうして、こういうふうに減っているかということでございますが、これは昭和四十七、八年ごろの狂乱地価、これに対する特別対策としてやられました土地重課の問題、特別土地保有税の問題、さらにまた昭和四十九年の十二月に施行されました国土法の問題、また都市計画法による開発許可に伴う公共公益施設の負担が逐年エスカレートしてきている、こういうふうな問題、さらにまた、市街化調整区域と市街化区域の線引きによりまして、この線引きが固定されておりまして、また開発許可に弾力性がないということによるもの、大体この四点ぐらいが挙げられると思うのでございます。その四点につきまして逐次、御説明を申し上げたいと思います。第一に、税の問題でございます。税につきましては、狂乱地価の対応策といたしまして、緊急対策といたしまして土地重課の制度がとられました。これは昭和四十四年一月以降に取得された土地を法人が売った場合に、これに対しましては二割の分離課税をかける。そして開発許可あるいは公募あるいは適正利潤率という制限のもとに、この適用除外がされておるわけでございます。さらにまた特別土地保有税、これにつきましては、四十四年一月以降に買った土地に対しまして、取得に関する三％の取得税並びに一・四％の保有税、これがかけられる。これは実際問題といたしまして、実際界におきましては非常に大きな影響がございます。私どもの例を申し上げますと、一昨年では重課の税が八千万に対して取得税が八億になっております。十倍になっております。こういう実情でございます。 　これにつきましての私どもの見解といたしましては、これは四十七、八年当時の、あの狂乱地価に対する緊急対策として、とられたものでございますし、現在すでに地価は四十八年をピークといたしまして、四十九年では全国において九・二％、首都圏におきまして一一・四％下がっておるわけであります。その翌年は五％アップ、その翌年は一・五％のアップと申しましても、これは物価とか金利あるいは給与水準のアップ等を考えますと、相対的には非常に下がっておると見ていいと思います。今後、特別のことがなければ、また、かつてのように一年に三割も、それ以上も上がるというようなことはあり得ないと私は思います。ただ、非常に大きな需給のアンバランスが出ると、これはわかりません。しかし私は、特別なことがなければ地価は安定したと見ていいのではないかと思っているわけでございます。 　そういう状態のところでありまして、この重課並びに特別土地保有税に追いけかまして、国土法が施行されたわけでございます。これは実質上、市街化区域では二千平米、市街化調整区域では五千平米、そのほかでは一万平米以上の土地の取得につきましては、これを地方長官に届け出まして、地方長官はこれを審査いたしまして、これに対して内容の変更の勧告ができる、価格も関与をします、そういう厳しい規定でございます。それで、その勧告は開発許可の権限を持っている方の勧告でございますから、これに従わざるを得ない。したがいまして実質上、これは土地の売買の許可制であると見ていいのではないかと私は思うのであります。そういう厳しい制限が出ている。地価も安定の方向に向かってきている。これである以上、この税につきましては根本的に考えるべきである。 　まず、重課はやめるべきではないか。それから特別土地保有税は、あれは税それ自体としては、要するに投機を防止するということと追い出し税と、二つの意味があると私、思うのでございまして、そういう意味からいたしますと、あの税の内容そのものは非常に矛盾していると私は思うのであります。むしろ、あれをやめて、四十四年以降取得ということは問題にせずに、昔から持っているものであって値遊ばしておくところ、空閑地にしているところに未利用地税または空閑地税をかけるべし、こういうことを私どもは主張しているわけでございます。これは税調のたびに問題になっておりますが、未利用地ないし空閑地の認定がむずかしいということから流れているわけでございますが、今度は国土法の中に空閑地認定の方法が出ております。そうであります以上は、むしろ、あの規定によって空閑地税を採用すべきだというふうに私どもは考えているわけでございます。 　それから国土法につきましては、これは適用上いろいろ問題点があります都度、取り扱いについて、運用の方法について改善されてまいっておりますが、まだまだ問題は多いと思います。これについては実際上の立場からする私どもの要望も、ぜひ御採用願って、国土庁当局において改善をしてもらいたいというふうに思っているわけでございます。 　それから都市計画法の開発許可の問題でございます。また、この開発許可に伴いまして公共公益施設の負担のエスカレーション、こういう点でございますが、千平米以上の開発につきましては、都市計画法によって開発許可が要るわけでございます。そこで、これが非常に厳しい関係で、いわゆるミニ開発というようなものが出てきているのが実情でございますが、この開発許可に伴いまして地方公共団体から条件として、つけられまするところの公共公益施設の負担、義務教育施設、都市計画道路あるいは都市計画公園あるいは上下水道、こういうものは、まず、ことごとく開発者に負担させられる。多くの地方公共団体は指導要綱なるものをつくりまして、私どもは、これは法律上の根拠は疑わしいと見ているわけでございますが、それがだんだん厳しくなってきている。実情を申し上げますと全部負担させられまして、それに対して開発者といたしましては、これを売り値にぶっかけるということから、売り値が逐年、上がっておるわけでございます。その割合が、かつて都市計画法の前身の住宅地造成事業法が出ましたころは大体二、三割だったものが、いまは四割を超えるというような状態になっているわけでございます。要するに、それだけ消費者が負担しているということになるわけでございます。 　そこで私どもといたしましては、これにつきましては、国がしょうべきものは国がしょう、地方公共団体が負うべきものは地方公共団体がこれを負う、また開発者がしょうべきものは開発者がしょうというように、その負担区分を明確にしていただきたい。全部、開発者に負担させるということは実際問題として酷であります。酷というよりも、むしろ消費者大衆に対しまして過度の負担をさせる、こういうことになるわけでございます。これは私どもの協会でも、まだ未発表のことでございますが、これにつきまして合理化いたしますと、売り値が大体二〇％ないし二五％安くできるのではないか、こういうふうに思っているわけでございます。 　しからば、どういうふうにしたらいいか。これは先生方よく御存じのことと思いますが、たとえば義務教育施設あるいは都市計画道路、そういうものにつきまして国の補助の基準がございます。それに従いまして国が補助してやる、ないしは地方公共団体におきましては財政難の現状でございますから、私どもといたしましては縁故債を出してもらって、これを開発者にしょわせる、開発者はそれを消費者に持ってもらう、消費者はこれを銀行に持っていって換価する、それに対する金利は国が補助してやる。長期のものにいたしますと、これは長期間に固定資産税でもって償却できるということになるのではないかというふうな、これは全くの私案として考えておるわけでございます。 　それから土地の有効率が、いまのように公共負担がだんだんエスカレートしてきますために、たとえば都市計画街路にしましても、六メーターでいいものを八メーターにしろとか十メーターにしろとか、あるいは下水施設、汚水処理場、遊水地あるいは緑地、こういうものに対する要求が非常に大きくなってきている。ために売れる土地が少なくなった。これがまた単価を大きくする原因になります。これは、かつては少なくも大体六割以上は売れたものでございます。現在では、それが五割ぐらいになってきてしまっている。大規模開発につきましては四割ぐらいになってきている、こういうふうなのが実情でございます。これを思い切って合理化する必要がありはしないか、かように思うのでございます。 　それから最後に、線引きの問題でございます。都市計画法によりまして五年前に市街化区域、市街化調整区域の線引きをいたしまして、約百二十万ヘクタールの市街化区域、それの約三倍の調整区域、これが設定されまして、原則として調整区域は開発を認めない。しかしながら二十ヘクタール以上ならば事情によって開発を認め得るというような規定になっておるわけでございます。この線引きは地方の政治事情や何かによって相当、左右されたように承っておりますが、その後、石油ショックがございまして非常に大きく情勢が変わっております。したがいまして、線引きにつきまして見直しをすべき時期に来ているのではないか、私はかように思うのでございます。それに、この調整区域の開発許可、これにつきまして相当、弾力性を持っていただく、その実情によって相当、弾力的にお考え願う、こういうことが必要ではないか、こういうふうに思うのでございます。 　以上、大体私どもの考えておりますところを申し上げたわけでございますが、現在こういうふうな税、国土法による制約ないしは負担過重、こういうようなことによりまして土地の流通というものが非常に阻害されてきてまいっております。これは日本の経済上の重大な問題じゃないかと思うのであります。私は場合によっては土地恐慌というものもあり得ないことではないというような感じすら持っておるわけでございます。何とかして土地流通をもう少しスムーズにする必要があるんじゃないかと考えておるのでございます。 　なお私ども、学者グループに委嘱いたしまして、純粋の客観的立場から、首都圏の宅地供給につきまして昭和六十五年をめどにいたしまして、経済成長あるいは人口の増加率とか、あるいは容積率とか幾つかのデータを置きまして、首都圏のうち十五ブロックを挙げまして、その中で市街化区域の四割ないし五割、六割、おのおの開発されるということを前提といたしまして、コンピューターで研究してもらいましたところによりますと、昭和六十五年時点におきまして、首都圏で三万三千ヘクタールないし五万九千ヘクタールの宅地不足を来す、どうしても、これは調整区域を開発せざるを得ない、こういうふうな結論になっておるわけでございます。でございますから、この辺で、よほどよく——大体、宅地の供給なんというものは、五万坪、十万坪になりますと買い始めてから十年かかります。造成して売り出すまでに十年かかりますので、この辺で宅地供給という点についてお考えいただくことが必要ではないか、かように思うのでございます。 　さらにまた、このようなことで宅地の供給が減ってまいりますと、この五十一年度から始まっております住宅建設五カ年計画で新たに土地が要るものは四割、八百六十万戸のうちの四割、これが約六万六千ヘクタール。これはミディアムグロスでございますから、素地にしまして約十万ヘクタール要ります。これは非常にむずかしい。ということは、民間が非常に意欲を喪失いたします。要するに成り立たない、そろばんが立たないということで意欲を喪失いたしまして、大体、新しく土地を買って造成して売ろうというものは、まず一つもないと言っていいと思います。虫食いになっているところを買い足すとか、昔から買っておるものを、ぼつぼつ造成して供給するとかいうようなことをやっておるわけでございまして、これでは、宅地の供給というものは、先生方御存じのように大体、区画整理を込めまして約六割が、民間がやっております。このメーンを占めておる民間が後ろ向きになりますと、非常に、この供給は減り、住宅政策が成り立たなくなりはしないか、こういうことを私は恐れているわけでございます。こういう点もぜひ、ひとつ御考慮いただきまして、できるだけ早く対策をお立てにならんことをお願い申し上げまして、私の意見の陳述を終わります。 　ありがとうございました。

○野中小委員長　次に、田中参考人にお願いいたします。

○田中参考人　連日、私どもの関係の問題につきまして諸先生方が国会でいろいろ御審議、御調査賜っております。また本日、深い御理解のもとに、私どもの意見を申し述べる機会を賜りましたことに厚く感謝申し上げる次第でございます。 　全宅連を代表いたしまして、私は現在、国の住宅あるいは土地政策というものが偏ったところに置かれておるのではなかろうか。庶民すなわち低所得者大衆の問題が若干、忘れられておるのではなかろうかというような観点から、御意見を申し上げたいと思うわけでございます。それは、私どもは毎日接しておりますお客さんが庶民大衆でございます。そのようなことから切実に考えられる問題があるわけでございます。 　まず、お手元に資料を差し上げておるわけでございますが、膨大な資料でございますので、その中から申し上げたいことの二、三をピックアップいたしました本日付の「「住宅宅地問題について」 　庶民のための住宅供給流通政策の促進に関する意見」というのがございますので、ひとつ御参考に、ごらんいただきたいと思います。 　まず、住宅需要者の最近の希求指向というものがどういうふうになっておるかと申しますと、私どもの調査では、まず土地つき、庭つきの一戸建て住宅を欲しいのだというのが、指向の第一順位になっております。その次は低価格、価格の安いものだということであります。それでは、どのくらいの価格かといいますと、千二百万円から千五百万円ぐらいの間の家だ、こういうことであります。道路、交通、公共公益施設の整備状況その他は三位以下になっております。 　いま一つは、最近のユーザーが若年化の傾向にあるということでございます。調査しますと、二十歳代後半から三十歳代前半に、かなりのウエートを占めております。その世代でございますので、まず、やはり買われる家が小規模の住宅に集中をしておる。平均しまして土地は七十平米、建物の床面積が五十平米以下の小規模住宅であるということであります。その狭小住宅に住んでおられる方々のうち約四六％が、いまの家が狭いから買いかえをしたい、あるいは増改築を希望をしておられます。それは家族構成のふくらみと所得に対応した買いかえ、すなわち住宅は耐久消費財という若い世代の考えでございます。昔は、家を持つということは一生一代の仕事だと言われておりましたが、最近の若い方は耐久消費財、車と同じように買いかえをしていくんだ、それは自分の家族構成と所得の増加に対応した買いかえを進めていこうということになっております。そういうことを入れまして、将来の理想的な住宅づくりへのワンステップとして許容範囲の中で住宅を求めていくということになっております。 　それから、その次がマイホームのＵターン現象が起こっております。従来とられてきました職住分離、職場と住宅を離すというのが職住接近という指向に変わってきております。その理由としまして、交通あるいは道路事情が悪化をしておる、あるいは交通輸送能力がもう限界点に達しておる。また、そのために通勤疲労度が非常に上昇をしてきた、精神的、肉体的に疲労度が増してきておる。また夜勤の方々あるいは共かせぎ世帯の方々が、どうしても都会の近くに住みたい。あるいは国鉄運賃の値上げ等通勤交通費の負担増。こういうことから俗に言うところの居住環境あるいは広さというものを犠牲にいたしまして都市地域の便益性を優先させよう、その都市地域の便益性を優先購入をしようという指向に現在なっております。 　そこで、その庶民階層の平均年収を調査いたしましたところ、五十一年度で約三百六万円、これは全国勤労者世帯家計調査の資料から調べますと約三百六万円になっております。そうしますと、年収三百万円の所得階層の方々が住宅を求めるときに、その資金の借り入れ状況はどうなっておるかといいますと、俗に言う住宅ローンを利用する。住宅ローンでございますと、御承知のように年収の三倍以内の貸し付けが限度でございます。そうしますと、おのずと、そこで住宅の取得上限額が決まってまいります。年収相当額あるいは年収の二倍を頭金に充てるかどうか。恐らく若い世代でございますと、年収の二倍、六百万円という頭金は借金しても、できっこない。そうすると大体、年収相当額というのが私どものデータで出ておりますが三百万円。ローンで借りまして九百万円。合わせて千二百万円、千二百万円というのが住宅の購入の上限であるという数字がここで出てまいります。 　そこで、これらを土台にいたしまして意見を申し上げたいわけでございます。そうしますと、まず庶民階層が住宅を取得をする上において現在、障害になっておる問題は何であろうかという点でございます。 　まず第一点は、行き過ぎた自治体の開発指導要綱と高額な開発負担金の不当性を是正をしていかなければならないという問題であります。 　特に、市街化区域内における適法な開発につきまして、開発指導要綱あるいは開発負担金というようなことにつきましては、国の適切な措置が必要であろうかと思います。なぜかと申しますと、都市計画法で市街化区域というのは、市街化を積極的に進めていく区域だということで設定をされております。しかるに都計法による開発につきまして自治体が指導要綱あるいはその区域で行う開発について高額な開発負担金を取るということにつきましては抜本的に改革をさせる必要があるのではなかろうか、こういうふうに考えます。 　次に、高額な開発負担金は、開発事業者を経由をしまして結果的には庶民の住宅購入価格への押し上げとなっているのが現状でございます。先ほど分析しました、仮に千二百万円で家が建つとするならば、その上にプラス開発負担金がかぶさってくる。私どもの調査データでは、一番高額な開発負担金が、開発負担金と用地の提供費等々合わせまして二百三十五万円。そうすると千二百万円のものが一千四百三十五万円という数字になってくる、こういう結果になってまいります。 　その公共公益施設の整備負担費といいながら、強制的に徴収をされています開発負担金が、果たして公共公益施設の整備費という本来の目的に使途されているか、非常に疑問でございます。たとえば自治体の職員の給与の赤字補てんに回されておるのではなかろうかというようなデータも出てきておるわけでございます。 　また一方では、大規模な邸宅たとえば、ある人が五百坪の屋敷に百坪の住宅を建てようというときには、その人に対しては開発負担金がかからない。しかるに庶民の住宅建設につきましては高額な負担金がかかってくる、こういう矛盾を是正させる必要があろうと思います。 　第二点は、宅地供給対策の促進でございます。 　市街化区域内の実需宅地の流通につきましては、一定期限を設けまして、その期限内に流通をしていく、あるいは供給をしていくというものにつきましては、譲渡所得税及び重課税等、一連の土地税制の軽減緩和の措置を講じて、宅地供給の促進を図っていく。また市街化区域内における土地の有効利用をしておるものにつきましても、そういうような税の軽減措置を図っていくことが必要ではなかろうかと思います。 　また、これに関連をいたしまして、その一定期限内に土地の供給、流通に協力しないものにつきましては、逆に遊休土地の規制をいたしまして保有税等を強化をする、そういうことによりまして流通促進を図っていくべきではなかろうかと考えております。 　第三点の住宅供給対策の促進でございますが、先ほど申し上げました、特に年収三百万円以下の庶民階層を対象とした住宅供給政策が必要であろうかと思います。そのため、供給をします中小事業者への低利の融資、あるいは購入をします庶民階層に対しまして長期低利の融資制度が必要ではなかろうかと考えます。最近の公団、公営住宅の行き詰まり、本来、救済をしてやるべき公営住宅が行き詰まっておる現状から考えれば、その庶民の願いをかなえてやる施策が何か必要ではなかろうかと思います。 　また一方では、熟成をしました住宅市街地内の老朽木造住宅等を、地域住民主導型による高層住宅への集団再開発方式を導入をいたしまして、これに公的資金の援助あるいは税制優遇措置を講じ、都市地域における庶民住宅の確保と都市住宅の近代化を図ることが必要ではなかろうと思います。 　第四点に、住宅の需給につきまして、現行の諸制度の不平等を是正をし、庶民住宅の流通促進を図ることが必要ではなかろうかと思います。 　そのうちの、まず一つに、住宅金融公庫の個人住宅建設資金の貸し付け制度は比較的高所得者優遇制度とも言えるのではなかろうかと思います。低所得者の住宅取得を容易にするためにも、小規模木造分譲住宅の購入資金についても公庫融資をすべきではなかろうかと考えます。 　次に、現行では低所得者の住宅購入資金の借り入れ先は、先ほど申しました民間の住宅金融専門会社のみであります。よって融資あるいは金利についても助成策が必要ではなかろうかと思います。特に、公庫融資と比較しました金利負担の格差は是正すべきではなかろうかと思います。 　御参考までに末尾に表をつけてございます。仮に住宅金融公庫の個人向けの融資につきまして現行、最高四百五十万、年五・五％という利息、十八年で償還でございますが、その十八年間に四百五十万円を五・五％の利息で元利均等で返していきますと、最終的には七百九万八千四百八円という元利の額になります。一方、庶民階層が住宅ローンの専門会社で同じく四百五十万円を十八年元利均等で返していきますと、金利が年一〇・六八％でございます。最近やや下げていただきました。先生方の御努力でローン金利が下がりましたが、なおかつ一〇・六八％、返済総額は一千十四万七千二百四十八円という数字になります。そうしますと十八年間の金利格差が三百四万八千八百四十円。一カ月にしまして一万四千百十五円。毎年十六万九千三百八十円という格差が金利だけで出てまいるわけでございます。 　そうしますと、先ほど申しましたように現在の公庫の融資制度は、土地を持っておる人で住宅の建設資金の不足を四百五十万円貸してやろう。ところが年収三百万円の人は、まず頭金から借金してかからなければならぬという、庶民階層へは逆に金利の高い、負担の重い貸し付けの制度しかない。要するに公的資金はくっつかない。こういう予盾を、やはり是正をする必要があろうかと思うわけであります。 　それから、先ほども申しましたように、最近は庶民住宅の買いかえ、住みかえ需要の増加傾向にございます。これに対応するために、低所得者の住宅取得を、また容易にするためにも、まず公庫が現在、実施をしておりますところの中古マンションの購入資金、これは六月上旬から本年度分を募集されるそうでございますが、若干、条件等が暖和されたようでございますが、これをさらに購入資金の融資額を拡大をするとともに条件を暖和をしまして、庶民の効率化を促進すべきではなかろうかと考えます。 　次に、中古の木造住宅の購入資金につきましても公庫融資制度を新設をしまして、庶民のための住宅流通の円滑化を図るべきであると考えます。現在、中古の木造住宅につきましては一般市中銀行も貸してくれません。先ほど申しました住宅金融の専門会社しかないということであります。そうすると、好むと好まざるとにかかわらず一〇・六八という高い金利のお金を借りるしか道がないという現状でございます。ですから、この木造の中古住宅にも公庫融資の制度を設けていただきたい、こう思うわけであります。 　次に、中古住宅の取得につきまして、新築住宅では課税控除あるいは税の軽減措置が非常にあるわけでございますが、中古住宅にはございません。そのようなことから中古住宅の取得につきましても、新築住宅等に準じた税制の控除、軽減措置が必要ではなかろうか、こういうふうに考えております。 　このようなことから、いろいろ考えてまいりますと、新しいものを供給をするというのと、あるべきもの、ある住宅の流通促進をしていくという二つの道があるわけでございます。そこで私どもは、供給と並行いたしまして、やはり、あるべきものを最近のユーザーのニーズにこたえるためにも、こういうような流通の促進を図っていく必要がある。そのためには民間主導によりますところの不動産の流通機構を整備する必要がある、こういうふうに考えております。それで私どもも、そういう努力をしてまいりますので、国の適切なる指導育成と助成策を講じていただきたい。特に、中古住宅取得についての税制、金融両面の不利の是正と公庫融資の制度の導入等を御考慮いただきたい、かように思うわけでございます。 　以上、簡単に意見の大綱を述べまして、あとのところは、私どもで提言をまとめてございます内容に、ずいぶん先生方の御審議を煩わす面が多く含まれておりますので、十分御検討賜わりまして、現在、行き詰まっております宅地供給、住宅供給、流通両面にわたりましての御審議を賜わりたいと思います。 　どうも、ありがとうございました。

○野中小委員長　これにて参考人からの意見の聴取は終わりました。 　　　　—————————————

○野中小委員長　質疑の申し出がありますので、これを許します。中村茂君。

○中村（茂）小委員　中村でございますが、この大変な御意見をいただきまして非常に参考になりました。時間がございませんから簡単に御質問いたしたいと思います。 　先ほども小委員長からお話がありましたように、私どもは住宅宅地小委員会をつくりまして、ずっと審議をしてまいりました。きょう一応の報告がなされることになっているわけでありますが、それは特に家賃問題を中心にしてまとめよう。それから、その家賃に転嫁されてくる、特に公共公益施設の関連について一応の方向を出そう。こういうふうになってきているわけでありますが、先ほど、いろいろと御意見をいただきました宅地の供給などについても、順次、皆さんの御意見を承って、これから一応の方向を決めていきたい、こういうふうに思っている段階でございますので、大変、参考になったというふうに思います。 　そこで、まず最初に江戸参考人にお聞きしたいというふうに思うのです。これは田中参考人とも関連してまいりますが、いま、お二方の意見を聞いたわけでありますが、特に税制からくる土地供給を、どういうふうにしていくかという面について、田中参考人の方では、この三ページの２の（２）、一定の税の暖和を図って土地の供給を円滑にしろ。二番目の、いま申し上げたいと思いますのは、逆に、その供給に協力しない点については「遊休土地の規制と土地保有税を強化し、」こういうふうにあるわけでございまして、これは当然だというふうに思います。 　そこで、江戸参考人と意見がちょっと違うのじゃないか。江戸参考人の方は特に特別保有税などについては全面的に取ることによって土地の供給が円滑にいくんだ、こういうお話であったというふうに私は思うのです。これは私が申し上げるまでもなく裏腹の関係でございまして、土地をいつまでも持っていると税金がかってくる。したがって、必要な部分については供給を促すということで、こういう税を持ったわけですが、実際の面では、それがまた負担になってきて土地代に転嫁されている面も私たちは十分承知しています。ですから、そこら辺の調和が非常に大切だというふうに私は思うのですが、その保有税を特に全面的に廃止しろというのか、それとも一応、供給の面に協力する面については廃止して、あと、どうしても協力しない面についてはなお強化して供給の促進を図ろうという御意見になっているのか、その点、一点、御意見をお聞きしたいというふうに思います。 　そから二番目に開発許可でありますけれども、私どもは、これはいま非常に悩んでおるところなんです。特にミニ開発が進んでまいりまして、許可して、りっぱな住宅団地をつくるという傾向が、先ほどお話しのように相当なくなってまいりまして、その裏をかいてミニ開発が無造作に進んできている。これはいろいろな理由があると思いますけれども、特に先ほどもお話がありました開発許可の基準の坪数を、もっと下げた方がいいのか。そうなっていくと、また公共関連施設のところへ余分に金もかかっていってしまって、なお開発の単価が高くなるのじゃないかというような、いろいろ悩み等もございまして、私ども、これから検討していきたいと思いますが、いずれにしても全面的に、これを廃止するわけにはいかないと思うのです。一応どの辺に線を置いたら、ミニ開発の方も、ある程度、網をかぶせることができ、しかも全体的な開発が進むかと思うのですが、そういう意味で開発許可の問題について、いま私が申し上げたようなことも含めて、もう少し考え方をお聞きしたいと思うのです。それから指導要綱の問題でありますが、これは私ども、いままで、いろいろ検討してまいりまして、先ほども御意見がありましたけれども、きょう、まとめる私どもの考え方とすれば、やはり費用負担の基準の明確化をもっと図って、その中に国、地方公共団体の負担分を増加させて、そして開発者の皆さんが家賃に転嫁されることのないような措置を、できるだけ進めていきたい。こんなふうに考えて、きょう一応の方向を出すことにしておりますから、その点はひとつ御了承いただきたいと思うのです。ですから私の質問は、さきに申し上げた二点にしぼって、簡潔で結構でございますが、お伺いしたいと思います。

○江戸参考人　お答え申し上げます。 　税制に関する考え方について特別土地保有税を全面的にやめろというのかという御質問でございましたが、私は特別土地保有税にかえて未利用地税をかける。四十四年一月以降に買った土地に対して特別土地保有税をかけるということではなく、昔から持っている土地でも、遊ばしているところ、遊休地、空閑地に対しては課税すべし、こういう考え方でございます。 　それから、先ほど申し上げませんでしたが、税につきまして個人の譲渡所得税の問題がございます。これは昭和五十年までは六年間の時限立法でもって分離課税であったわけでございますが、これが廃止になりまして四分の三は総合合算するという厳しいものになったわけでございます。二千万までは分離課税にするということでございますから、一般大衆には余り影響がないかの感じでございますが、これは土地供給の面から、素地供給の面からしますと非常に大きな問題があります。それは地方の農民の方や、ないしは都内に遊休地、広い土地を持っておられる方が、これを立体化しようというようなことで売ろうといたしますと、四分の三は総合合算される非常に厳しい税金になっておるわけでございまして、私どもは開発につながるものにつきましては、ひとつ、もとのような分離課税を考えるべきではないかと思っております。これは先ほど漏らしましたから、関連しまして申し上げさせていただきます。 　それからミニ開発につきましてのお尋ねでございますが、これは先生方も非常に頭の痛い問題だと思うのでございます。御案内のように、市街化区域で千平米未満は開発許可が要らぬということでございますが、問題はミニミニ開発ではないかと私ども思うのでございます。三百坪ぐらいのところでございますと相当りっぱなあれができております。百坪ぐらいのところを十五坪か二十坪に分けて基準法違反の建物をつくる、こうしますと都市計画上も非常に困るし、防災上も非常に困るのではないかと思うわけでございます。 　そこで、お尋ねの、これにどの程度の網をかぶせるかということでございますが、仮に半分、五百平米にいたしますと、かえって比較的まともな開発供給をしているのが抑えられることになりはしないか、その辺が非常にむずかしいところではないかと思います。どうしたらいいかということにつきましては、ちょっと私個人としても案を持っておりませんが、実態はミニミニ開発が問題ではないかというふうな感じがいたします。 　それからもう一つ、先ほどの特別土地保有税に関することでございますが、これは先生方の御配慮によりまして、先般、徴収猶予開始の始期を早めていただきましたり、その期間を長くしていただく、ないしは免税の範囲を広げていただくというようなことをしていただきまして、業界としては非常に負担が軽くなる。負担が軽くなるというよりも、むしろ、これによって最終消費者の負担が軽くなってきている、こういうふうに思うわけでございまして、お礼を申し上げたいと思います。ありがとうございました。

○田中参考人　指導要綱の先ほどの開発負担金が家賃に影響してくるという問題は、そのとおりでございます。これは先ほど販売価格のことだけを申し上げましたが、賃貸しをするものについても当然、負担が多くかかってくるということになります。 　まず、先ほど先生から国と自治体の負担の割合のことをお話しになりました。私は、これは国と自治体の負担というのが当然であろうかと思います。先ほど申しましたように都計法では市街化を積極的に促進をさしていくといいながら、一方では、そういうものが開発事業者を経由をしておるわけでございますが、露骨な問題を申し上げますと、開発の許可書と引きかえに負担金を出しなさい。許可はおりておるわけですが、許可書を渡すのに負担金を寄付という形で出しなさいというようなかっこうのことが、本来、行政として、いいのであろうかどうか、私は根本的に問題がそこにあろうかと思うのです。まず、そこらをひとつ是正をしていただかないことには、開発事業者も容易に、その負担の中に入り込んでいくことには賛成しがたいと私は思う。基本的な問題から、まず解決をする必要があろうかと思います。 　それからミニ開発の問題ですが、ミニとは何をもって線を引くのであるか。どれから上がミニでなくて、どれから下がミニであるのか、ミニスカートの論議になるわけですが、国土法でいうと、市街化区域でしたら二千平米を境にして、土地の利用目的、取引の価格について許可を受けるとなっておる。都計法では、市街化区域では一千平米が境で、以上が開発許可が要る。以下が要らない。そういうことからいくと、この二つの法律が関連があろうと思います。許可ということからいうと都計法の一千ということになるであろうと思うわけでございますが、一千平米以下の開発につきましても、それぞれ建物を建てるについては建築基準法によって建築の確認許可を受けておるということからすると、ミニというものが存在するはずがない、私はこう思うわけであります。 　ですからミニ開発規制論を仮に進めるとするならば、先ほど私が申し上げました平均所得三百万円以下の階層の住宅手当てをどうするかというところから入っていかないことには、いたずらにミニ開発規制論、えらい勇ましい話でございますが、庶民の住宅政策を忘れられておるということになりはしないか、私はこう思うわけであります。現実に、いま話のありましたミニミニという問題でございますが、ミニミニであろうとも、これは適法に、法によって許可されたものであるという上は、これは規制をする道がないのではないかと思います。ですから、いまここで私は先生方にお願いを申し上げたいのは、その庶民のための住宅政策をどう善導していくかというところに一番問題があろうかと思います。 　御質問のお答えになったかどうかわかりませんが、ひとつ、その点は十分、御検討賜りたいと思います。以上でございます。

○野中小委員長　この際、参考人各位に一言ごあいさつ申し上げます。 　本日は、貴重な御意見を承り、まことにありがとうございました。ここに小委員会を代表いたしまして厚くお礼申し上げます。 　　　　—————————————

○野中小委員長　この際、申し上げます。 　本小委員会は四月八日に設置されて以来、参考人から意見を聴取する等、熱心に協議、検討を重ね、調査を進めてまいりましたが、現在までの検討によって得られました小委員会の意見を取りまとめ、これを一応の結論として小委員長より本委員会に報告いたしたいと存じます。 　それでは、報告案の内容を朗読いたします。日本住宅公団の建設にかかる賃貨住宅の入居者の家賃負担の軽減等の措置に関する件についての報告（案） 　　日本住宅公団の建設にかかる賃貸住宅の入居者の家賃負担の軽減等の措置に関する件につきまして、住宅宅地問題に関する小委員会における調査の経過について御報告申し上げます。 　　本小委員会は調査案件としまして、住宅建設の改善、宅地供給の促進及び家賃問題の三項目を予定しておりますが、近年、日本住宅公団の建設にかかる住宅につきまして、社会及び経済情勢等の著しい変化によりまして、建設費の高騰に伴う新規住宅家賃の高額化、新旧住宅家賃格差の拡大による入居者相互間の不均衡の増大、関連公共公益施設等に対する負担金の増大に併う家賃の上昇等きわめて厳しい世論となっておりますことは周知の事実であります。 　　本小委員会はこの事態を重視いたしまして、家賃問題を最初に取り上げ、早急に問題を解明すべく調査をいたすこととしたのであります。 　　本委員会は去る四月八日設置されて以来、七回にわたり大蔵・自治・建設の各省及び日本住宅公団から説明を聴取し、及び学識経験者から意見を聴取する等慣重に調査と検討を進めてまいりました。 　　その結果、本委員会としましては、政府が次の諸点について格段の努力をすべきであるとの結論に達しました。 　１　日本住宅公団の賃貸住宅の家賃の適正化を図るため家賃算定の方式の改善及び公的援助の拡充について検討すること 　２　関連公共公益施設の整備に要する費用負担の基準の明確化を図り昭和四十七年七月十二日の当建設委員会における決議を早急に実施すること。 　３　関連公共公益施設の整備に要する費用のための特定財源の確保並びに財政投融資資金の活用を図ること。 　以上であります。 　お諮りいたします。 　ただいま朗読いたしました報告案を委員会において報告いたしたいと存じますが、御異議ありませんか。 　　　　〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

○野中小委員長　御異議なしと認めます。よって、さよう決しました。 　つきましては、ただいま決定いたしました本件に関し、私から委員会に報告の上、委員会として、しかるべき措置を講じられるよう要望いたしたいと存じますが、御異議ありませんか。 　　　　〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

○野中小委員長　御異議なしと認めます。よって、さよう決しました。 　なお、本小委員会は、今後も調査、検討を進めてまいりたいと存じますので、小委員各位の御協力をお願いいたします。 　本日は、これにて散会いたします。 　　　　午前十一時五分散会