建設委員会住宅宅地問題に関する小委員会 第4号

○野中小委員長　これより住宅宅地問題に関する小委員会を開きます。 　住宅宅地問題に関する件について調査を進めます。 　本日は、参考人として日本住宅公団総裁南部哲也君、理事沢田光英君、理事有賀虎之進君及び理事今野博君に御出席を願っております。 　この際、家賃の合理化について、参考人有賀虎之進君から御意見を聴取いたします。有賀参考人。

○有賀参考人　お手元にお配りしてございます資料に基づきまして、公団の家賃の問題を御説明申し上げたいと存じます。 　一ページから申し上げます。最初に、公団の家賃の仕組みがどうなっておるかということから御説明申し上げます。 　ここに書いてございますように、私ども住宅公団の家賃を決める場合の原則は、日本住宅公団法施行規則九条において定められておりまして、ここにございますように、公団住宅の家賃は、賃貸住宅の建設に要する費用を償却期間、耐火構造につきましては七十年、簡易耐火構造につきましては四十五年、これを利率年五％以下、面開発市街地住宅及び団地高層住宅につきましては現在四・五％、その他のものは五％ということになっておりますが、これを毎年元利均等に償却することといたして算出した額に修繕費、管理事務費、地代相当額、損害保険料、貸し倒れ及び空き家による損失を補てんするための引当金、これに公租公課を加えまして、これを月割り額にしたものを基準として定めることとなっております。この利率につきましては五％以下ということでございまして、いま申し上げましたように二つの種類につきましては四・五％となっておりますが、面開発市街地住宅につきましては五十一年度以降、団地高層住宅につきましては五十二年度以降から適用することになっております。原則は、いま申し上げましたように省令で決まっておりまして、こういうふうに定められておるわけでございます。 　そこで具体的に家賃をどういうふうにして決定していくか、こういうことでございますが、いま申し上げましたように建設に要する費用を七十年で償却していく、こういうことが原則になっておりまして、その建設に要する費用とはどういうものかということでございますが、これが（２）のイに説明してあるわけでございます。 　御説明申し上げますと、建設に要する費用は直接建設費と諸経費とに分かれておりまして、直接建設費は用地費及び工事費に分かれております。用地費につきましては用地の取得費、それから造成費、負担金、かねがね、いろいろと御議論になりましたところの関公負担金とか、そういったものは、この負担金の中に入っているわけでございます。それから工事費、これは主体工事費と屋外付帯工事費ということに分かれておりまして、屋外付帯工事費というのは集会所とか、あるいは汚水処理場とか給水塔とか、そういったものでございます。 　それから諸経費は建設期間中の事務費と利息に分かれておりまして、これも、それぞれ用地費分、工事費分、利息につきましても用地費分、工事費分に分かれておるわけでございます。右の方に書いてございますように、このうちの、それぞれ用地に関する部分Ａ、これを足したものが用地の建設に要する費用ということでございます。それからＢといたしまして建物に関する部分を全部合計したものが地物の建設に要する費用、こういうことでございます。 　そこで、二ページにいかせていただきますが、ここで家賃の算出方法をどうするか、具体的に計算をどうするかということでございます。まず償却費でございますが、先ほど前ページで御説明しました建物の建設に要する費用、これを七十年で元利均等償還する額でございます。以下それぞれ述べますのは、こういうことを年額の計算をいたしまして、それから十二分の一を足しまして月の家賃を決めておるわけでございますが、地代相当額につきましては用地の建設に要する費用に百分の五を掛けた額でございます。それから先ほど来、申し上げましたように面開発と団地高層につきましては百分の四・五といたしております。そこで用地につきましては建物のように償却をいたしておりません。年利五％の範囲内で利息のみを地代相当額として取っておるわけでございます。もちろん括弧に書いてありますように、借地の場合は借地料の年額でございます。ここまでが償却費及び地代相当額というものでございます。 　（ハ）以降が、いわゆる管理していく上に必要な費用でございます。（ハ）は修繕費、これは工事費、主体工事費と屋外付帯工事費を足したものでございますが、これに百分の一・二、管理事務費は同様な工事費に存分の〇・五、それから損害保険料につきましては主体工事費に百分の〇・〇七二、こういうものを掛けて得た額を年額といたしております。また、公租公課につきましては、地物及び用地の建設に要する費用につきまして同定資産税が百分の一・四、都市計画税が百分の〇・二ということで合計百分の一・六というものを定めております。なお、この偵知費の利率とか地代相当額、修繕費、管理事務費、損害保険料、引当金の算出方法等につきましては建設大臣の承認を要するというふうに定められております。 　そこで、これが家賃の算出の仕組みでございますけれども、具体的に、どのようになっているかというのを数字で以下、御説明申し上げたいと存じます。 　先ほどの一ページのところで、建設に要する費用というものを、それぞれ用地費と工事費とに分けて御説明申し上げましたけれども、ここで昭和五十一年度に管理開始いたしました団地中川に宅の場合について、平均的な建設に要する費用を見てみますと、地物の建設に要する費用のうち、工事費が五百三十四万五千円、事務費が二十四万一千円、建設利息が二十七万九千円、合計いたしまして五百八十六万五千円。それから川地の建設に要する費用、これは用地費が二百五十四万五千円、事務費が十一万五千円、建設利息が十三万三千円ということで、川地の建設に要する費用は二百七十九万三千円、合計いたしまして八百六十五万八千円、こういうことになっております。 　これをもとにいたしまして家賃の計算をいたすとどうなるか、これが次のページでございます。次のページに幾つかの欄がございますが、黒枠で囲ってある欄が現行の制度に基づく家賃の計算でございます。先ほど申し上げましたように団地中層住宅につきましては現在、回収コストを五％ということで計算いたしておりますので、この真ん中の黒枠のところで御説明申し上げます。 　ここで、家賃の構成要素は先ほど御説明申し上げたとおりでございまして、償却費は家賃にいたしまして二万五千二百三十三円、四六％でございます。その内訳は元金分が八百五円、一・五％、利子が二万四千四百二十八円、四四・五％、こういうことでございます。これは初年度の家賃の場合の内訳でございます。それから地代相当額は一万一千六百三十八円、二一・二％　修繕費が六千三百二十円、一一・五％、管理事務費が二千二百二十七円、四・〇％、以下、損害保険料が二百八十八円で〇・五％、公租公課が八千六百五十一円で一五・八％、引当金が五百四十四円で一・〇％、こういうことでございまして、合計いたしますと、この原価をもとにして計即した家賃は五万四千九百円となりますししかし、これでは、後ほど御説明しますけれども、当初この住宅を管理開始いたしますときに家賃が高知になりまして、その負担にたえないということになりますので、傾斜減額いたしまして初年度で一万八千四百円、こういうものを引きまして、これを順次、後年度で回収することといたしまして初年度家賃を三万六千五百円、こう定めておるわけでございます。これが現在の家賃の具体的な定め方でございます。 　そこで、先日お尋ねもございまして、もとどおりのお金で、要するに利子補給等をしないで七・五％でやったら、どういうことになるのか、こういうことでございましたが、これは、いまの黒枠の左の欄をごらんいただきたいと存じます。これで計算いたしますと、いまのように償却費を初めとして、それぞれの項目にわたって計算した結果、原価に基づく家賃は七万二千五百円となります。したがいまして、仮に、これを傾斜減額する率を、ただいまの黒枠の中の場合と同じような傾斜減額の割合でやったといたしますと、二万四千三百円減額しまして初年度家賃が四万八千二百円となります。したがいまして、ここで御注意願いたいのは、原価の家賃が七月二千五百円、それが五％といたします場合は五万四千九百円でございまして、その差二万七千六百円が、ここに記してございますが、これが利子補給によって個々の住宅について補助している額でございます。平たく申し上げれば、住宅一月につきまして毎月一万七千六百円を一般会計から補助しているということになるわけでございます。 　それから先日も、お尋ねがございました一％金利を下げたら、どういうことになるのかということでございますが、これが、この右の欄に計算してあるわけでございます。原価で四万八千百円、これを同じような率で下げていきますと、初年度家賃が三万二千円程度になるだろうということでございます。この場合は、四万八千百円という欄の二つ右の欄をごらんになっていただくとわかりますように、七・五％との差額、すなわち三・五％の利子補給をすることになりますが、この場合は個々の住宅に毎月二万四千四百円を補助するかっこうになるわけでございます。五％の場合と比較しましても、その右の右の欄にございますように六千八百円、これだけ、さらに利子補給分が追加になるということでございます。 　そのことが（注）に書いてございまして、五％のときは一万七千六百円の利子補給金、四％のときは二万四千四百円の利子補給金でございます。したがいまして、たとえば五％の場合でございましても、これを毎月でございますので十二カ月、償却七十年でございますので仮に七十年間やったといたしますれば約手五百万、四％の場合でしたら七十年で一戸の住宅に約二千万円の補助をすることになっているわけでございます。 　なお、これが傾斜でもって行う場合に、どんなぐあいに、だんだん上がっていくのかというのが次の下の表でございます。初年度は先ほど申し上げましたように三万六千五百円で、毎年の上昇率が、この場合は五・三％となりまして、最終年度、十年たった翌年、十一年目には六万一千百円に落ちつくことになるわけでございます。 　現在の家賃の状況、計算の仕方等につきましては、以上のようでございます。 　ただいま利子補給のことについて御説明申し上げましたけれども、現在までに公団につきまして利子補給がどの程度なされているのかというのが次のページの（５）に記してあるわけでございまして、四十六年に三十億円、四十七年には七十八億円、四十八年には百五億円、四十九年には百三十四億円、五十年には百七十一億円、五十一年には二百三十六億円、五十二年度は、これから、いろいろ出てきますので見込みでございますけれども、およそ三百六十億円ぐらいになるだろうか、こういうふうな状況で、逐年、利子前給金がふえているわけでございます。 　そこで、私ども公団の住宅につきましては現在は、ほとんど傾斜家賃制度がとられております。したがいまして、先ほども触れたわけでございますけれども、この傾斜家賃制度がどういうものであるかを御説明させていただきます。 　ここにも記してございますように、その目的は、家賃がだんだん高額になりましたので入居当初の家賃負担を軽減をしたいということから始まった制度でございまして、それによって入居できる階層の拡大を図る、こういうことでございます。四十五年度から採用した制度でございまして、四十五年度から四十七年度までは工場跡地等を買って建てます面開発市街地住宅に適用をいたしました。傾斜の額は大体二千円から四千円経度で、五年間ぐらいの傾斜期間でございました。それから、四十八年度からは一般市街地住宅及び団地高川住宅に適用することになりまして、千五百円から五千円程度の傾斜額で三年ないし五年の期間を定めております。四十九年度から団地中川住宅に適用いたしまして、五十年度からは、ここから家賃が非常に上昇いたしておりますので、いままで定額で傾斜の額を決めておりましたのを定率方式に改めたわけでございます。そして傾斜期間も大部分のものは十年と定めております。現在、五十一年度あるいは五十二年度に公団が管理開始いたします住宅につきましては五十年度以降の、この制度が全部、適用になっておるわけでございます。 　次の五ページをお開き願いたいと存じます。いま申し上げたような目的と推移を経てきたものが、この傾斜家賃制度でございますが、趣旨は、いま御説明申し上げたとおりでございます。私ども具体的に傾斜家賃を定める場合に、どの程度をめどにして定めておるかということでございますが、少なくとも十年たっても、もとの倍にならないようにということで年率は七％以下に定めたい、こういうことを、いままで目標にいたしておりました。また、所得の上昇傾向というものもにらみまして、所得の上昇傾向をも上回るようなことでは大変だということでございますので、ここに書いてありますように、十年で倍にならない、また所得の上昇傾向に十分注意して決めていく、こういう二つの基本的な事柄を基準として、やっておるわけでございまして、五十一年度の管理開始作毛についても六・六％となっております。 　次に、この家賃制度の仕組みと、二年目以降の家賃がどうなるかということを説明するわけでございますが、これは次のページに絵がございますので、絵によって御説明申し上げたいと存じます。ここにモデル的に概念図をかいてあるわけでございまして、一番左側に「償却費等の合計額」と書いてあるところがございます。これが先ほど申し上げました建設費等をもとにして計算した原価家賃でございます。先ほどの例で申しますと五万四千九百円という額になるものでございます。それを一年目に傾斜減額いたすわけでございまして、黒く塗ってあるところが傾斜減額分でございまして、先ほどの例で言いますと一万八千四百円減徹する、したがって残りの一年目の家賃、初年度家賃というところが三万六千五百円となるわけでございます。 　初年度家賃は、そういうように決められるわけでございますが、次に二年目の家賃でございます。ここにございますように二年目の減額をして二年目の家賃を定めるわけでございますが、本米、一年目に取るべきであった家賃を取らないで、この分が借金となっておるわけでございますので、これを二年目以降に回収していくというのが下の方の細く長くかいてある、それぞれの厚みでございます。これは、上の方に比べて下の方は非常に小さいので拡大してかいてありますので、大変、上積みなように、ちょっと見えますけれども、たとえば額で申し上げますと、一年目の減額を一万八千四百円といたしますと、これを二年目から、その減額した分だけ回収していく、すなわち以後六十九年間で回収するという場合で、これの額は、たとえば、この場合ですと九百七十六円が上積みされるわけでございます。以下順次、二年目の減額分を三年目から六十八年間、三年目の減額分は四年目から、こういうふうにやっていくわけでございまして、これが十年目までの減額分を全部足しまして、最終的に十一年目に家賃が横ばいといいますか、安定するというふうになるわけでございます。したがいまして、この分が重ねていきますので、この例で申し上げますと原価家賃五万四千九百円でございますが、このそれぞれ足していった分を合計いたしますと、六千二百円ということになりまして、先ほどの三ページの表の一番最後の十一年目というところに書いてあります六万一千百円ということになるわけでございます。これが現在、新規の住宅につきまして、とられている公団の家賃の制度と具体的な計算した例でございます。 　なお住宅公団では、このほかに空き家になった場合の家賃の変更を行っております。これが七ページに書いてあるわけでございまして、住宅公団におきましては、昭和四十一年度から新旧住宅家賃の不均衡の是正と、古い住宅の質的な向上ということを目的といたしまして、建設後五年間を経過した場合に家賃の改定をするということで行っております。この考え方は、空き家が発生すると特別補修をした上で次の入居者から家賃を是正していく、こういう方法でございまして、建設年度は古い住宅であっても、空き家となれば新築住宅と同時に供給されるものでございまして、その古さとか質的差、こういったものを考慮した上でもって適切な均衡のとれた家賃で供給すべきである、こういう考え方に基づくものでございます。また従来は、一度改定いたしますと、空き屋家賃につきましては、その後は改定をいたしておりませんでしたが、昭和五十一年から、五年目ごとに改定するというふうに方針を変更いたしまして、現在その方針で行っております。 　その方法は、空き家家賃につきましては、当初の家賃と推定再建築費に基づく家賃との差額、これの二分の一を加算する、こういうことになっております。すなわち、たとえば当初の家賃が一万円で推定再建築費に基づく家賃が二万円だ、こういたしますと、その差額一万円の半分五千円を追加いたしまして二万五十円とする、こういうような仕組みでございます。なお、この推定再地築費というものを出す方法につきましては、以下に書いてありますように、このうちの主たるものは、当初の額を建築費の修正率これに基づいて補正するという考え方でございます。この建築費の補正率、これは公営住宅法に定められております公営住宅の変更規定がございますが、この場合に適用される率、これは毎年、住宅宅地審議会にかけられまして、その変更のための修正率が定められます。その率と同じものを使っておるわけでございます。そのほか地代引当額につきましては、固定資産税評価額の百分の五、それから公租公課は課税相当額、こういったような修正をいたしておるわけでございます。 　これで公団の家賃の仕組み等全部、御説明申し上げたわけでございますが、こういうことによって出てくる家賃は、どんなものになっておるかということが最後のページに載っておる表でございます。 　これは先日、建設省の方からも提出いたしまして御説明があった表でございますけれども、ごらんになりますとわかりますように、昭和三十一年度の平均の家賃は四十六百円、こういうことでございます。五十一年度の平均は四万三百円ということでありまして、ほぼ十倍になっております。これは昭和四十五年度以降の数字は、先ほど申し上げましたように傾斜制度が適用されておりますので、その初年度家賃でございます。簡単に、この中の表をごらんになっていただきましても、たとえば、この指数でごらんになっていただきますと、昭和四十年を一〇〇といたしますと大体四十六年のときに二〇〇、二倍になっております。それから五十一年では三九五ということで、さらに倍になっているということでございます。対前年の上がってくる率というものも、この政事に示されるように四十九年それから五十年というのが二五・五％とか二六％というふうに急激に上がっているような状況でございます。 　なお先ほど御説明しました空き衣の家賃方式によりまして改定いたしました家賃は、その右のｂの欄にございますが、三十一年のものが二万六千九百円、これから順次いきまして、四十年までのものは、一回だけでなく二回目の改定が行われておりますので、このような状況になっております。それから四十一年以降のものは、まだ一回目の改定だけしか行われておりませんので、一万五千四百円から始まりまして二万七千六百円、こういうふうになっているわけでございます。 　いま、ここで勤労刊の平均所得と対比いたしまして、どの程度の負担の家賃になっているかということでございますが、これが、その右欄でございます。最初の当初家賃の欄で申し上げますと四十年は一七・九％、以下、一七、一九あるいは一六といった程度をあれしまして、四十九年が一四・六％、五十年が一五・七％、五十一年が一六・四％、こういうふうになっているわけでございます。 　ところで古い家賃で、そのままにあるもの、これが現在の所得水準から見ますと、どのくらいの負担率になっているであろうかというのを見たものが、その右の欄でございます。五十一年度の収入と比較してみますと、全く当初の家賃のままである住宅につきましては三十一年度につきましては一・九％、これから始まりまして、三十五年度で二・三％あるいは四十年度で四・二％、非常に低い率になっております。それから空き家の改定をいたしましたといたしましても、その右の欄にございますように三十一年度での建設に係るものは六・九％あるいは三十五年では七・四％、四十年の建設に係るものにつきましても八・七％という程度の負担で、きわめて低い負担率になっておる状況でございます。家賃の負担につきまして新しいものと古いものとの間に相当な負担率の不均衡があることが、この数字で判明する次第でございます。 　なお一番右の欄に、これを平米当たりの家賃で計算したものが載っておりますが、先ほど申し上げましたのは、それぞれ一戸当たりの家賃でございまして、一戸当たりは、申し上げましたように三十一年の四千六百円、これに対しまして四万三百円ということで指数で八・七六倍となっておりますが、これを一平米当たりについて見ますと、三十一年のものは百十二円、これが五十一年のものが六百四十五円ということでございます。これはこの間、規模が増大したわけでございまして、大体三十一年度の平均の規模は四十一・二平米でございましたが、五十一年度の平均の規模は六十二・五平米、大体五割ぐらいの増になっております。したがいまして、本当の家賃の値上がり状況というのは、この一平米当たりの家賃で見ることが正しいかとも存じますけれども、この家賃で申しますと、この二十年間に五・七六倍になっておる、こういうことでございます。 　以上で大体、公団の家賃の仕組みから計算方法、それから現状の家賃がどうなっておるかということについて御説明申し上げた次第でございます。 　なお、いろいろなそのほかの点につきましては、また御質問に応じまして御説明させていただきます。一応終わらせていただきます。

○野中小委員長　参考人からの御意見の詳細については懇談会においてお聞きすることにいたしたいと存じますので、さよう御了承願います。 　これより懇談に入ります。 　　　　〔午後三時四十分懇談に入る〕 　　　　〔午後四時四十六分懇談を終わる〕

○野中小委員長　これにて懇談は終わりました。 　次回は、公報をもってお知らせすることとし、本日は、これにて散会いたします。 　　　　午後四時四十七分散会