建設委員会 第12号

○金丸委員長　これより会議を開きます。 　内閣提出、宅地建物取引業法の一部を改正する法律案及び内閣提出、積立式宅地建物販売業法案の両案を一括して議題といたします。

○金丸委員長　まず、提案理由の説明を求めます。根本建設大臣。

○根本国務大臣　ただいま議題となりました宅地建物取引業法の一部を改正する法律案につきまして、提案の理由及びその要旨を御説明申し上げます。 　最近における不動産に対する需要の急激な増大と多様化に伴って、宅地建物取引業者の数は年々著しく増加しており、取引の態様も複雑多岐にわたりつつある現状にありますが、このような情勢を反映して、不動産取引に関する紛争事例も多発する傾向にあり、宅地、建物の購入者等が損害をこうむる場合も多くなっております。ことに、最近著しく増大しているマンション分譲、宅地分譲等の大量取引においては、損害賠償額、瑕疵担保責任等について購入者に不利な契約内容が多く、また、いわゆる青田売りに伴う前金の保全について十分な措置が講ぜられていない等、宅地建物取引業制度の全般について改善を要する面が多々見受けられる状況にあります。 　このような状況にかんがみ、政府といたしましては、宅地建物取引業者の業務の適正な運営と宅地建物の取引の公正とを確保して、購入者等の利益の保護と宅地建物の流通の円滑化とをはかるため、宅地建物取引業者の免許の基準の整備、契約内容の適正化、前金の保全等の措置を講ずるものとし、ここに、宅地建物取引業法の一部を改正する法律案を提出することといたした次第であります。 　次に、この法律案の要旨を御説明申し上げます。 　第一に、免許の基準について、宅地建物取引業者が免許の取り消し等を受けた場合において、新たな免許を受けることができない期間を二年から三年に延長する等、人的構成の面で要件の強化をはかることといたしております。 　第二に、宅地建物取引業者の名義貸しを禁止することといたしております。 　第三に、取引主任者制度の十分な活用をはかるため、取引主任者について新たに都道府県知事の登録の制度を設けるとともに、重要事項の説明及び宅地建物取引業者が交付する書面への記名押印を取引主任者に行なわせることとして、その職務責任を明確にいたしております。 　第四に、宅地造成または建築に関する工事の完了前に行なう宅地または建物の売買、いわゆる青田売りについては、開発許可、建築確認等があった後でなければ、広告及び売買あるいはその媒介をしてはならないものといたしております。 　第五に、宅地または建物の取引に関する契約の内容について、その適正化をはかることといたしております。その第一点は、損害賠償額の予定または違約金の定めをするときは、代金の額の二割以内としなければならず、また、手付の額も二割以内に制限するとともに、買い主は手付を放棄することによって契約を解除することができるものとしているのであります。第二点は、宅地建物取引業者は、その販売した物件の瑕疵担保責任について、買主に不利な特約をしてはならないものとしております。第三点として、宅地または建物を割賦で販売した場合に、買い主が賦払い金の支払いを怠ったときでも、三十日以上の猶予期間を置いてからでなければ契約の解除等ができないものとしており、さらに、宅地建物取引業者は、代金の額の三割をこえる額を受領している場合には、残りの代金債権の保全のために所有権を留保し、あるいは譲渡担保を行なってはならないものとしているのであります。 　第六に、宅地またに建物のいわゆる青田売りの場合においては、宅地建物取引業者は、銀行、信託会社その他の金融機関もしくは指定保証機関による保証を受けるか、または保険会社による保証保険に加入するかのいずれかの前金保全措置を講じた後でなければ、買い主から前金を受領してはならないものといたしております。 　第七に、前金保全措置に関連して、指定保証機関について必要な規定を設けることといたしました。まず、指定保証機関の指定は、前金保証事業を営もうとする者の申請に基づき建設大臣が行なうこととしており、資本金等について一定の要件を備えた者に対してこの指定をすることといたしております。また、建設大臣は、指定保証機関に対し、改善命令、指定の取り消し等の必要な処分ができるものといたしております。 　第八に、宅地建物取引業者は、事務所以外の案内所等についても、所在地、業務内容等を免許を受けた建設大臣または都道府県知事及び所在地の都道府県知事に届け出なければならないものといたしております。 　第九に、以上の改正に関連して、監督処分及び罰則等の規定について所要の改正を行なうことといたしております。 　以上が、この法律案の提案の理由及びその要旨でありますが、何とぞ慎重御審議の上、すみやかに御可決くださるようお願い申し上げます。 　次に、ただいま議題となりました積立式宅地建物販売業法案につきまして、提案の理由及びその要旨を御説明申し上げます。 　積立式宅地建物販売は、取引の対象となる宅地または建物の確定前に、相手方からその対価に充てるための積み立て金を受け入れる方式の宅地または建物の販売でありますが、この方式におきましては、通常住宅等の引き渡し後に相当長期にわたり業者から信用が供与されるため、購入者等が住宅等を比較的容易に取得することができる等の特徴があり、従来民間住宅建設において重要な役割りを果たしてまいっております。 　しかしながら、この積み立て金は、その積み立て期間が相当長期にわたるものでありますため、その保全のための措置を講ずる必要があります。これとともに、この方式の宅地建物販売におきましては、契約の解除に際しましての損害賠償額の予定等につきまして、購入者等に不利な契約が結ばれている例も多く見られるのであります。 　政府におきましては、このような積立式宅地建物販売の現況にかんがみ、購入者等の利益の保護をはかるとともに、積立式宅地建物販売業の健全な発達を促進するためとるべき措置について、かねてから種々検討を重ねてまいったのでありますが、ここに成案を得るに至りましたので、この法律案を提出することといたした次第であります。 　次に、この法律案の要旨を御説明申し上げます。 　第一に、本法にいう積立式宅地建物販売業とは、宅地または建物の販売で、目的物等の確定前に積み立て金を二回以上にわたり受け入れるものを業として行なうことをいうものとしておりますが、積み立て金を受け入れ、請負等の名義で建物を建築し相手方に給付するものも本法の積立式宅地建物販売に含めて規制することといたしております。 　第二に、積立式宅地建物販売業を営もうとする者は、建設大臣または都道府県知事の許可を受けなければならないものとし、この許可は、資本または出資の額が一定額以上であること等、その業務を健全に遂行するに足りる一定の人的及び財産的な要件を備えている法人に限り受けることができるものといたしております。 　第三に、積み立て金等の保全のための措置といたしましては、積立式宅地建物販売業者は、毎年三月三十一日及び九月三十日を基準日とし、基準日において積立式宅地建物販売の契約に基づいて受領している積立金等の三分の一に相当する額につきまして、営業保証金の供託または一定の金融機関との間の営業保証金供託委託契約の締結のいずれかの措置を講じなければならないものといたしております。 　第四に、積み立て金等保全措置についての購入者等の権利の実行につきましては、積立式宅地建物販売業者が支払いを停止した場合等においてその業者に対し積み立て金等の返還債権を有する者は、業者または営業保証金供託委託契約に基づいて金融機関が供託した営業保証金から積み立て金等の返還を受けることができることといたしております。その具体的手続といたしまして、建設大臣または都道府県知事は債権者の請求に基づき債権の申し出等について公告し、申し出のあった権利の調査を行ない、その結果に基づいて営業保証金の配当等を実施するものといたしております。 　第五に、積立式宅地建物販売業者の業務に関する規制といたしまして、契約の締結前における積み立て条件等の説明義務、契約の解除に伴う損害賠償等の額の制限等についての規定を設けることといたしております。 　第六に、積立式宅地建物販売業者に対する監督につきましては、その経営が健全に行なわれることを確保するため、建設大臣または都道府県知事は、必要があると認めるときは、積立式宅地建物販売業者に対し、財産の状況等について改善命令をすることができることといたしておりますほか、業者の経営が悪化したときにおきます新たな積立式宅地建物販売の契約の締結の禁止等業者に対する監督処分について所要の規定を設けることといたしております。 　その他、積立式宅地建物販売業者名簿、名義貸しの禁止等について規定を設けることとし、また、この法律またはこの法律に基づく命令に違反する行為に関し、所要の罰則規定を設けることといたしております。 　なお、この法律は、公布の日から六カ月以内に施行するものといたしておりますが、この法律施行の際現に積立式宅地建物販売業を営んでいる法人は、この法律の施行後一年間は許可を受けた積立式宅地建物販売業者とみなすものとし、また、積み立て金等保全措置を講ずべき額についても所要の経過規定を設けることといたしております。 　以上が、この法律案の提案の理由及びその要旨でありますが、何とぞ慎重御審議の上、すみやかに御可決くださるようお願い申し上げます。

○金丸委員長　以上で趣旨の説明を終わります。 　両案に対する質疑は、後日に譲ります。 　　　　　————◇—————

○金丸委員長　この際、理事会の協議に基づき、ただいま付託になりました内閣提出、参議院送付、建設業法の一部を改正する法律案を議題といします。

○金丸委員長　本案は、第六十三回国会に提出され、本院において修正の上参議院に送付したのでありますが、第六十三回国会以来参議院において継続となりまして今国会に至ったものでありまして、その趣旨はすでに十分御承知のことと存じ、先ほどの理事会の協議のとおり、政府からの提案理由の説明を省略いたしたいと存じますが、御異議ありませんか。 　　〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

○金丸委員長　御異議なしと認めます。よって、さよう決しました。 　なお、本案は、今国会参議院において修正されたものでありますので、その修正の趣旨について、便宜建設大臣より説明を聴取いたします。根本建設大臣。

○根本国務大臣　ただいま議題となりました建設業法の一部を改正する法律案に対しまして、参議院において加えられました修正の趣旨を御説明申し上げます。 　本改正案は、第六十二回国会に提出され、継続審査となりましたため、本改正案附則第十五項中（昭和四十五年法律第　号）とありますのを、（昭和四十六年法律第　号）と改めるもので、当然修正を必要とするものでございます。

○金丸委員長　以上で説明は終わりました。 　　　　—————————————

○金丸委員長　本案に対し、別に質疑の申し出もありませんので、直ちに討論に入ります。 　討論の申し出もありませんので、採決に入ります。 　内閣提出、建設業法の一部を改正する法律案に賛成の諸君の起立を求めます。 　　〔賛成者起立〕

○金丸委員長　起立多数。よって、本案は原案のとおり可決すべきものと決しました。 　おはかりいたします。 　ただいま議決いたしました本案に対する委員会報告書の作成等につきましては、委員長に御一任願いたいと存じますが、御異議ありませんか。 　　〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

○金丸委員長　御異議なしと認めます。よって、さよう決しました。 　　　　————————————— 　　〔報告書は附録に掲載〕 　　　　—————————————

○金丸委員長　次回は公報をもってお知らせすることとし、本日はこれにて散会いたします。 　　午後一時四十分散会